Wallbox im Mehrfamilienhaus: Leitfaden für Wohnungseigentümer und Mieter

Informieren Sie die Miteigentümerinnen und Miteigentümer in Ihrer Eigentümergemeinschaft bzw. Wohnungsbaugenossenschaft per E-Mail oder Brief über Ihr Vorhaben. Darin erläutern Sie, dass Sie eine Lademöglichkeit auf dem zur Wohnung gehörenden Tiefgaragenstellplatz bzw. Außenparkplatz installieren wollen.

Ist der Kreis der Ansprechpartnerinnen und -partner eher klein, können Sie diese zunächst auch in einem Telefonat oder persönlichen Gespräch ansprechen. So bekommen Sie ein Gespür dafür, wie offen andere Eigentümerinnen und Eigentümer dem Vorhaben gegenüberstehen.

Äußern andere Eigentümerinnen und Eigentümer Bedenken, etwa im Hinblick auf Ausführung, Sicherheit oder Kosten, sollten Sie darauf eingehen. Vermeiden Sie zunächst strittige Diskussionen. Zum Zeitpunkt der Beschlussfassung sollten Sie allerdings die Mehrheit überzeugt haben.

Ebenfalls empfehlenswert: Fragen Sie ihre Nachbarn, andere Eigentümerinnen und Eigentümer, ob sie auch eine Wallbox brauchen. Das kann die Kosten für den Einzelnen senken. Außerdem wird die Beschlussfassung erleichtert.

Gibt es mehrere Interessenten, wird allerdings die Skalierbarkeit der Ladeinfrastruktur (also die Möglichkeit zur Erweiterung) sowie ein Lastmanagementsystem (dieses verteilt die verfügbaren Reserven im Hausstromnetz auf die zu ladenden Elektrofahrzeuge) wichtig.

Informieren Sie sich über mögliche Ladelösungen. Diese sind von Fall zu Fall unterschiedlich und abhängig von den örtlichen Gegebenheiten und der Zahl der Interessentinnen und Interessenten.

Ein Standortcheck durch eine Elektrofachkraft ist in den meisten Fällen erforderlich. Diese klärt mit dem Netzbetreiber die Gebäudeanschlussleistung. Sie muss sowohl die Stromversorgung der Haushalte als auch die geplante Anzahl der Ladeeinrichtungen für Elektrofahrzeuge abdecken. Mithilfe einer Lastgangmessung, also einer Messung des Hausstrombedarfs über einen längeren Zeitraum, kann der aktuelle Bedarf ermittelt werden.

Reicht die Anschlussleistung nicht, muss sie entweder erhöht und/oder ein intelligentes Lastmanagement vorgesehen werden. Letzteres verteilt die verfügbaren Reserven im Hausstromnetz auf die zu ladenden Elektrofahrzeuge. In den meisten Wohnanlagen wird ein entsprechendes Lastmanagementsystem notwendig sein.

Auch die Elektroinstallation der Immobilie muss auf einem modernen Stand sein, und der Verteilerkasten ausreichend Platz für die zusätzlichen Sicherungen, Stromzähler oder Schutzschalter bieten bzw. erweiterbar sein.

Von Fall zu Fall treiben unterschiedliche Faktoren die Kosten in die Höhe, denn jede Immobilie ist anders. Mal ist der Verlegeweg für die Kabel sehr lang oder schwierig, mal reicht die Anschlussleistung nicht aus. Im Extremfall verursacht eine veraltete oder nicht ausreichende Elektroinstallation höhere Ausgaben. Eine genaue Bezifferung von Kosten ist nur im Einzelfall möglich. Deshalb lohnt es sich, mindestens zwei Kostenvoranschläge einzuholen, bevor Sie den Antrag einreichen. Nur so können Sie die Lage seriös einschätzen.

Reichen Sie rechtzeitig den Antrag für den Einbau der Ladelösung ein. Eigentümerversammlungen finden in der Regel nur einmal im Jahr statt, die Ladungsfrist beträgt mindestens drei Wochen. Um auf die Tagesordnung zu kommen, muss der Antrag also noch früher eingehen. Ein Anruf bei der Hausverwaltung schafft Klarheit. Gestellt werden kann der Antrag per Brief oder E-Mail. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig.

Wenn es mehrere Interessentinnen und Interessenten gibt, können Anträge auch gemeinsam eingebracht werden.

Im Antrag sollten Sie die verschiedenen Optionen für die Wallbox-Installation und deren Vor- und Nachteile darstellen.

Darüber hinaus sollten Sie die Kosten benennen – auch wenn das Gesetz vorsieht, dass diese von Antragstellerin bzw. Antragsteller allein zu tragen sind, genau, wie die Nutzung nur ihnen zusteht. Allerdings kann die Wohnungseigentumsgemeinschaft abweichende Regelungen beschließen.

Diskussionen könnten entstehen, wenn der Hausanschluss erweitert oder einzelne Eigentümerinnen und Eigentümer nachträglich in die Nutzung einer bereits erbauten Ladeinfrastruktur/Elektroinstallation einsteigen wollen. Denn in solchen Fällen ist "ein angemessener Ausgleich" zu leisten. Diese Formulierung ist allerdings auslegungsbedürftig und stark einzelfallabhängig.

Nach dem Wohneigentumsgesetz kann die Eigentümerversammlung Ihren Antrag in der Regel nicht ablehnen, sondern nur über die Ausgestaltung der Maßnahme entscheiden. Deshalb ist es so wichtig, im Antrag, wie in Schritt 3 beschrieben, die verschiedenen Lade-Optionen zu beschreiben.

Vor der Installation der Lademöglichkeit ist der Netzbetreiber zu informieren bzw. eine Genehmigung einzuholen. Im Normalfall regelt das der mit der Installation beauftragte Elektrofachbetrieb.

Dieser führt die Installation der Ladeeinrichtung gemäß Beschlussfassung der Eigentümerversammlung durch.

Wie der geladene Strom abgerechnet wird, hängt von zwei Faktoren ab: der Art der Nutzung und den örtlichen Gegebenheiten. Dabei sind verschiedene Situationen und Lösungen denkbar, die zum Teil den Einbau geeichter Ladelösungen erforderlich machen.

1. Die Ladeeinrichtung ist an den Wohnungszähler angeschlossen

Wenn die Ladeeinrichtung am Wohnungszähler angeschlossen ist, erfolgt die Abrechnung zum Hausstromtarif über den geeichten Haushaltszähler.

2. Die Ladeeinrichtung hat einen separaten Stromzähler des Energieversorgers

In diesem Fall wird der geladene Strom über den geeichten Stromzähler direkt mit dem Energieversorger abgerechnet. Fragen Sie in diesem Fall nach speziellen Autostromtarifen.

3. Die Ladeeinrichtung ist am Allgemeinstrom angeschlossen

a) Hat Ihre am Allgemeinstrom angeschlossene Ladeeinrichtung einen separaten Zähler, der über den Energieversorger abgerechnet wird, entspricht das Fall 2.

b) Haben alle Wallboxen einen eigenen, MID-konformen Stromzähler, kann die geladene Strommenge eindeutig auf die einzelnen Nutzerinnen und Nutzer aufgeschlüsselt werden. Eine Abrechnung kann dann über die Hausverwaltung erfolgen – ähnlich der Nebenkosten-Verbrauchsabrechnung.

4. Die Ladeeinrichtung wird gemeinschaftlich genutzt

Werden eine oder mehrere Ladeeinrichtung(en) von verschiedenen Parteien gemeinschaftlich genutzt, muss die Messung des Ladestroms nachvollziehbar und rückverfolgbar sein – der Ladestrom ist auch in diesem Fall eichrechtskonform abzurechnen. Die Zuordnung der Ladestrommenge erfolgt im Regelfall durch eindeutige Authentifizierung des Nutzers mittels RFID-Karten.

Ausnahmen gibt es, wenn die Voraussetzungen für Direktverkauf erfüllt sind. Das ist dann der Fall, wenn die Eigentümerin/Vermieterin oder der Eigentümer/Vermieter auch Betreiberin bzw. Betreiber der Ladestation und die Mieterin oder der Mieter die Verbraucherin bzw. der Verbraucher ist. Dann genügen wie in Fall 3 MID-konforme Stromzähler und eine eindeutige Zuordenbarkeit des Ladestroms zu den Nutzerinnen und Nutzern nach Authentifizierung.

Informieren Sie die Vermieterin oder den Vermieter über Ihren Wunsch, eine Ladeoption auf dem zur Wohnung gehörenden und von Ihnen gemieteten (Tief-)Garagenstellplatz bzw. Außenparkplatz zu installieren. So bekommen Sie ein Gespür dafür, wie offen die Vermieterin oder der Vermieter Ihrem Vorhaben gegenübersteht. Eventuell arbeitet sie oder er bereits selbst an einer Lösung. Dokumentieren Sie Ihren Wunsch auch schriftlich als E-Mail oder Brief.

Vermeiden Sie zu diesem Zeitpunkt möglichst strittige Diskussionen. Eventuelle Bedenken der anderen Bewohnerinnen und Bewohner sollten Sie kennen und ernst nehmen. Reagieren Sie spätestens vor der Beschlussfassung darauf.

Wohnen Sie in einer Mietanlage oder einem Mehrparteienhaus, sollten Sie herumfragen, ob auch andere eine Wallbox brauchen. Das kann die Kosten für den Einzelnen senken. Außerdem bekommen Sie so weitere Argumente für Ihr Anliegen. Denn je mehr Interesse es gibt, desto größer wird der Handlungsdruck.

Gibt es mehrere Interessenten, wird allerdings die Skalierbarkeit der Ladeinfrastruktur (also die Möglichkeit zur Erweiterung) sowie ein Lastmanagementsystem (dieses verteilt die verfügbaren Reserven im Hausstromnetz auf die zu ladenden Elektrofahrzeuge) wichtig.

Informieren Sie sich über mögliche Ladelösungen. Diese sind von Fall zu Fall unterschiedlich und abhängig von den örtlichen Gegebenheiten und der Zahl der Interessentinnen und Interessenten.

Ein Standortcheck durch eine Elektrofachkraft ist in den meisten Fällen erforderlich. Diese klärt mit dem Netzbetreiber die Gebäudeanschlussleistung. Sie muss sowohl die Stromversorgung der Haushalte als auch die geplante Anzahl der Ladeeinrichtungen für Elektrofahrzeuge abdecken. Mithilfe einer Lastgangmessung, also einer Messung des Hausstrombedarfs über einen längeren Zeitraum, kann der aktuelle Bedarf ermittelt werden.

Reicht die aktuelle Anschlussleistung nicht aus, muss diese entweder erhöht und/oder ein intelligentes Lastmanagement vorgesehen werden. Letzteres verteilt die verfügbaren Reserven im Hausstromnetz auf die zu ladenden Elektrofahrzeuge. In den meisten Wohnanlagen wird ein entsprechendes Lastmanagementsystem notwendig sein.

Auch die Elektroinstallation der Immobilie muss auf einem modernen Stand sein und der Verteilerkasten ausreichend Platz für die zusätzlichen Sicherungen, Stromzähler oder Schutzschalter bieten bzw. erweiterbar sein.

Von Fall zu Fall treiben unterschiedliche Faktoren die Kosten in die Höhe, denn jede Immobilie ist anders. Mal ist der Verlegeweg für die Kabel sehr lang oder schwierig, mal reicht die Anschlussleistung nicht aus. Im Extremfall verursacht eine veraltete oder nicht ausreichende Elektroinstallation höhere Ausgaben. Eine genaue Bezifferung von Kosten ist nur im Einzelfall möglich.

Stellen Sie den Antrag bei der Vermieterin oder dem Vermieter. Das geht per Brief oder E-Mail. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig. Fristen muss man nicht beachten.

Als Mieterin oder Mieter haben Sie ein Recht auf Zustimmung zur baulichen Veränderung der "Mietsache" – in diesem Fall: Auf den Einbau einer Wallbox am angemieteten Stellplatz. Eine Ausnahme gibt es im Einzelfall nur dann, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter bzw. der Vermieterin auch unter Würdigung der Interessen des Mieters oder der Mieterin nicht zugemutet werden kann. Das könnte zum Beispiel bei extrem hohen Kosten der Fall sein.

Mieterin und Vermieter können vereinbaren, dass der Bau der Ladestation auf Kosten des Mieters oder der Vermieterin erfolgt. Errichtet der Vermieter bzw. die Vermieterin diese auf eigene Kosten, kann allerdings die Miete erhöht werden. Außerdem kann der Vermieter/die Vermieterin für die Lademöglichkeit eine Zusatzkaution verlangen.

Vor der Installation der Lademöglichkeit ist der Netzbetreiber zu informieren bzw. eine Genehmigung einzuholen. Im Normalfall regelt das der mit der Installation beauftragte Elektrofachbetrieb. Dieser führt die Installation der Ladeeinrichtung durch.

Wie der geladene Strom abgerechnet wird, hängt von zwei Faktoren ab: der Art der Nutzung und den örtlichen Gegebenheiten. Dabei sind verschiedene Situationen und Lösungen denkbar, die zum Teil den Einbau geeichter Ladelösungen erforderlich machen.

1. Die Ladeeinrichtung ist an den Wohnungszähler angeschlossen

Wenn die Ladeeinrichtung am Wohnungszähler angeschlossen ist, erfolgt die Abrechnung zum Hausstromtarif über den geeichten Haushaltszähler.

2. Die Ladeeinrichtung hat einen separaten Stromzähler des Energieversorgers

In diesem Fall wird der geladene Strom über den geeichten Stromzähler direkt mit dem Energieversorger abgerechnet. Fragen Sie in diesem Fall nach speziellen Autostromtarifen.

3. Die Ladeeinrichtung ist am Allgemeinstrom angeschlossen

a) Hat Ihre am Allgemeinstrom angeschlossene Ladeeinrichtung einen separaten Zähler, der über den Energieversorger abgerechnet wird, entspricht das Fall 2.

b) Haben alle Wallboxen einen eigenen, MID-konformen Stromzähler, kann die geladene Strommenge eindeutig auf die einzelnen Nutzerinnen und Nutzer aufgeschlüsselt werden. Eine Abrechnung kann dann über die Hausverwaltung erfolgen – ähnlich der Nebenkosten-Verbrauchsabrechnung.

4. Die Ladeeinrichtung wird gemeinschaftlich genutzt

Werden eine oder mehrere Ladeeinrichtung(en) von verschiedenen Parteien gemeinschaftlich genutzt, muss die Messung des Ladestroms nachvollziehbar und rückverfolgbar sein – der Ladestrom ist auch in diesem Fall eichrechtskonform abzurechnen. Die Zuordnung der Ladestrommenge erfolgt im Regelfall durch eindeutige Authentifizierung des Nutzers oder der Nutzerin mittels RFID-Karten.

Ausnahmen gibt es, wenn die Voraussetzungen für Direktverkauf erfüllt sind. Das ist dann der Fall, wenn die Eigentümerin/Vermieterin oder der Eigentümer/Vermieter auch Betreiberin bzw. Betreiber der Ladestation und die Mieterin oder der Mieter die Verbraucherin bzw. der Verbraucher ist. Dann genügen wie in Fall 3 MID-konforme Stromzähler und eine eindeutige Zuordenbarkeit des Ladestroms zu den Nutzerinnen und Nutzern nach Authentifizierung.

Informieren Sie Ihre Vermieterin oder den Vermieter über Ihren Wunsch, eine Lademöglichkeit auf dem zur Wohnung gehörenden und von Ihnen gemieteten (Tief-)Garagenstellplatz bzw. Außenparkplatz zu installieren. So bekommen Sie ein Gespür dafür, wie offen er oder sie dem Vorhaben gegenübersteht. Eventuell wird sogar schon an einer Lösung gearbeitet. Dokumentieren Sie Ihren Wunsch schriftlich.

Sollte Ihnen Ablehnung entgegenschlagen, etwa im Hinblick auf Ausführung, Sicherheit oder Kosten, sollten Sie darauf eingehen – und nicht sofort mit der Rechtslage argumentieren. Vermeiden Sie zunächst strittige Diskussionen.

Ebenfalls empfehlenswert: Fragen Sie andere Bewohnerinnen und Bewohner oder Eigentümerinnen und Eigentümer, ob sie auch eine Wallbox brauchen. Das kann die Kosten für den Einzelnen senken. Außerdem bekommen Sie so ein gewichtiges Argument für die Ladelösung an die Hand.

Gibt es mehrere Interessenten, wird allerdings die Skalierbarkeit der Ladeinfrastruktur (also die Möglichkeit zur Erweiterung) sowie ein Lastmanagementsystem (dieses verteilt die verfügbaren Reserven im Hausstromnetz auf die zu ladenden Elektrofahrzeuge) wichtig.

Informieren Sie sich über mögliche Ladelösungen. Diese sind von Fall zu Fall unterschiedlich und abhängig von den örtlichen Gegebenheiten und der Zahl der Interessentinnen und Interessenten.

Ein Standortcheck durch eine Elektrofachkraft ist in den meisten Fällen erforderlich. Diese klärt mit dem Netzbetreiber die Gebäudeanschlussleistung. Sie muss sowohl die Stromversorgung der Haushalte als auch die geplante Anzahl der Ladeeinrichtungen für Elektrofahrzeuge abdecken. Mithilfe einer Lastgangmessung, also einer Messung des Hausstrombedarfs über einen längeren Zeitraum, kann der aktuelle Bedarf ermittelt werden.

Reicht die Anschlussleistung nicht, muss sie entweder erhöht und/oder ein intelligentes Lastmanagement vorgesehen werden. Letzteres verteilt die verfügbaren Reserven im Hausstromnetz auf die zu ladenden Elektrofahrzeuge. In den meisten Wohnanlagen wird ein entsprechendes Lastmanagementsystem notwendig sein.

Auch die Elektroinstallation der Immobilie muss auf einem modernen Stand sein und der Verteilerkasten ausreichend Platz für die zusätzlichen Sicherungen, Stromzähler oder Schutzschalter bieten bzw. erweiterbar sein.

Von Fall zu Fall treiben unterschiedliche Faktoren die Kosten in die Höhe, denn jede Immobilie ist anders. Mal ist der Verlegeweg für die Kabel sehr lang oder schwierig, mal reicht die Anschlussleistung nicht aus. Im Extremfall verursacht eine veraltete oder nicht ausreichende Elektroinstallation höhere Ausgaben. Eine genaue Bezifferung von Kosten ist nur im Einzelfall möglich. Deshalb lohnt es sich, mindestens zwei Kostenvoranschläge einzuholen, bevor Sie den Antrag einreichen. Nur so können Sie die Lage seriös einschätzen.

Die Mieterin oder der Mieter hat nach § 554 des Bürgerlichen Gesetzbuchs keine Möglichkeit, den Antrag zum Einbau einer Wallbox direkt bei der Wohnungseigentümergemeinschaft zu stellen. Stattdessen muss die Vermieterin bzw. der Vermieter oder gegebenenfalls die Hausverwaltung den Antrag fristgerecht für die nächste Eigentümerversammlung einreichen.

Eigentümerversammlungen finden in der Regel nur einmal im Jahr statt, die Ladungsfrist beträgt mindestens drei Wochen. Um auf die Tagesordnung zu kommen, muss der Antrag also noch früher eingehen. Ein Anruf bei der Hausverwaltung schafft Klarheit.

Im Antrag sollten die verschiedenen Optionen für die Wallbox-Installation, deren Vor- und Nachteile sowie die Kosten dargestellt werden. Um die Chancen auf eine Entscheidung in Ihrem Sinne zu erhöhen, macht es Sinn, den Vermieter früh mit allen relevanten Fakten zu versorgen und ihn so aktiv wie möglich bei der Antragsstellung zu unterstützen.

Nach dem Wohneigentumsgesetz kann die Eigentümerversammlung den von Ihrer Vermieterin bzw. Ihrem Vermieter eingereichten Antrag in der Regel nicht ablehnen, sondern nur über die Ausgestaltung der Maßnahme entscheiden.

Kümmert sich die Vermieterin oder der Vermieter nicht um eine für die Mieterin oder den Mieter günstige Beschlussfassung, müsste die Erlaubnis eventuell eingeklagt werden. Noch gibt es zu wenige Präzedenzfälle, um die Erfolgsaussichten einer solchen Klage einschätzen zu können.

Die Kosten für den Einbau muss tragen, wer den Antrag in der Eigentümerversammlung gestellt hat – also der Wohnungseigentümer. Wurde der Antrag aber gestellt, weil die Mieterin oder der Mieter die Wallbox wollte, können die Parteien unter sich vereinbaren, wer die Kosten trägt. Übernimmt sie der Vermieter/die Vermieterin, darf allerdings die Miete erhöht werden.

Vor der Installation der Lademöglichkeit ist der Netzbetreiber zu informieren bzw. eine Genehmigung einzuholen. Im Normalfall regelt das der mit der Installation beauftragte Elektrofachbetrieb. Dieser führt die Installation der Ladeeinrichtung gemäß Beschlussfassung der Eigentümerversammlung durch.

Wie der geladene Strom abgerechnet wird, hängt von zwei Faktoren ab: der Art der Nutzung und den örtlichen Gegebenheiten. Dabei sind verschiedene Situationen und Lösungen denkbar, die zum Teil den Einbau geeichter Ladelösungen erforderlich machen.

1. Die Ladeeinrichtung ist an den Wohnungszähler angeschlossen

Wenn die Ladeeinrichtung am Wohnungszähler angeschlossen ist, erfolgt die Abrechnung zum Hausstromtarif über den geeichten Haushaltszähler.

2. Die Ladeeinrichtung hat einen separaten Stromzähler des Energieversorgers

In diesem Fall wird der geladene Strom über den geeichten Stromzähler direkt mit dem Energieversorger abgerechnet. Fragen Sie in diesem Fall nach speziellen Autostromtarifen.

3. Die Ladeeinrichtung ist am Allgemeinstrom angeschlossen

a) Hat Ihre am Allgemeinstrom angeschlossene Ladeeinrichtung einen separaten Zähler, der über den Energieversorger abgerechnet wird, entspricht das Fall 2.

b) Haben alle Wallboxen einen eigenen, MID-konformen Stromzähler, kann die geladene Strommenge eindeutig auf die einzelnen Nutzerinnen und Nutzer aufgeschlüsselt werden. Eine Abrechnung kann dann über die Hausverwaltung erfolgen – ähnlich der Nebenkosten-Verbrauchsabrechnung.

4. Die Ladeeinrichtung wird gemeinschaftlich genutzt

Werden eine oder mehrere Ladeeinrichtung(en) von verschiedenen Parteien gemeinschaftlich genutzt, muss die Messung des Ladestroms nachvollziehbar und rückverfolgbar sein – der Ladestrom ist auch in diesem Fall eichrechtskonform abzurechnen. Die Zuordnung der Ladestrommenge erfolgt im Regelfall durch eindeutige Authentifizierung des Nutzers bzw. der Nutzerin mittels RFID-Karten.

5. Laden des Dienstwagens

Besondere Regeln gelten, wenn Sie Ihren Firmenwagen an der eigenen privaten Ladeeinrichtung laden und den geladenen Strom mit dem Arbeitgeber abrechnen wollen. Holen Sie sich in diesem Fall auf jeden Fall Rat bei einem erfahrenen Unternehmen und Ihrem Steuerberater ein.

Ausnahmen gibt es, wenn die Voraussetzungen für Direktverkauf erfüllt sind. Das ist dann der Fall, wenn die Eigentümerin/Vermieterin oder der Eigentümer/Vermieter auch Betreiberin bzw. Betreiber der Ladestation und die Mieterin oder der Mieter die Verbraucherin bzw. der Verbraucher ist. Dann genügen wie in Fall 3 MID-konforme Stromzähler und eine eindeutige Zuordenbarkeit des Ladestroms zu den Nutzerinnen und Nutzern nach Authentifizierung.