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Der ADAC

Die eigene Wallbox: Leitfaden für Mieter und Eigentümer

Wallbox in einer Tiefgarage
Dank neuer Gesetzgebung jetzt möglich: Die eigene Ladestation in der Tiefgarage ∙ © iStock.com/Extreme Media

Der Weg zur eigenen Wallbox glich bisher einem Hindernisparcours. Doch jetzt ist der Weg frei – für Mieter und Eigentümer. So klappt es mit der privaten Ladestation: Die wichtigsten Infos und Tipps.

Lange war es für Mieter und Wohnungseigentümer fast unmöglich, eine Ladestation am Tiefgaragenstellplatz installieren zu lassen. Doch jetzt ist das Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) in Kraft getreten. Jeder Wohnungseigentümer kann die Genehmigung für den Einbau einer Ladevorrichtung in der Tiefgarage oder auf seinem Parkplatz auf dem Gelände der Wohnanlage verlangen. Die anderen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft können lediglich über die Art der Durchführung der Baumaßnahme mitbestimmen.

Doch nicht nur für Eigentümer, auch für Mieter ist es nun deutlich leichter, den Einbau einer Wallbox durchzusetzen. Dafür sorgen Anpassungen und Harmonisierungen im Mietrecht.

Der ADAC Leitfaden für Eigentümer und Mieter

Wer sein Elektrofahrzeug künftig an einer eigenen Ladestation laden möchte, muss folgende sechs Schritte erfolgreich durchlaufen:

Die einzelnen Schritte können sich im Detail unterscheiden, je nachdem, ob man Eigentümer oder Mieter ist. Folgende drei Szenarien sind möglich: Es geht um eine Wallbox für Eigentümer, für Mieter in einem Mietshaus oder für Mieter in einer Eigentumswohnung. Neben einer detaillierten Step-by-Step-Anleitung finden Sie hier zu jedem Szenario ein Musterschreiben der ADAC Rechtsabteilung.

Szenario 1: Wallbox für Eigentümer

Sie bewohnen Ihre Eigentumswohnung in einer Immobilie, die von einer Wohnungsbaugenossenschaft oder einer Eigentümergemeinschaft bzw. von einer von dieser beauftragten Hausverwaltung verwaltet wird. In diesem Fall greift das Wohnungseigentumsgesetz.

Ladesäule in einer Tiefgarage
Für Wohnungseigentümer wird es einfacher, eine eigene Wallbox einzurichten ∙ © iStock.com/Zocha_K
Schritt 1 – Informieren und Mitstreiter suchen

Informieren Sie die Miteigentümer in Ihrer Eigentümergemeinschaft bzw. Wohnungsbaugenossenschaft per E-Mail oder Brief über Ihren Wunsch, eine Lademöglichkeit auf dem zur Wohnung gehörenden Tiefgaragenstellplatz bzw. Außenparkplatz zu installieren. Ist der Kreis der Ansprechpartner eher klein, können Sie diese zunächst auch in einem Telefonat oder persönlichen Gespräch informieren. So bekommen Sie ein Gespür dafür, wie offen andere Eigentümer dem Vorhaben gegenüberstehen.

Äußern andere Eigentümer Bedenken, etwa im Hinblick auf Ausführung, Sicherheit oder Kosten, sollten Sie im weiteren Verlauf darauf eingehen. Vermeiden Sie zunächst strittige Diskussionen. Zum Zeitpunkt der Beschlussfassung sollten allerdings mehrheitlich keine Bedenken mehr bestehen.

Suchen Sie Mitstreiter. Fragen Sie andere Bewohner oder Eigentümer, ob sie Interesse am Einbau einer Lademöglichkeit haben. Je mehr Interessenten zusammenfinden, desto wichtiger wird die Skalierbarkeit der Ladeinfrastruktur (also die Möglichkeit zur Erweiterung) sowie ein Lastmanagementsystem (dieses verteilt die verfügbaren Reserven im Hausstromnetz auf die zu ladenden Elektrofahrzeuge). Außerdem sinken die Kosten für den Einzelnen, und die Beschlussfassung wird erleichtert.

Schritt 2 - Auswahl geeigneter Ladelösungen erstellen

Informieren Sie sich über mögliche Ladelösungen. Diese sind von Fall zu Fall unterschiedlich und abhängig von den örtlichen Gegebenheiten und der Zahl der Interessenten.

Ein Standortcheck durch eine Elektrofachkraft ist den meisten Fällen unabdingbar. Diese klärt mit dem Netzbetreiber die verfügbare und mögliche Gebäudeanschlussleistung und kann bei Bedarf eine "Lastgangmessung" (eine Messung des Hausstrombedarfes über einen längeren Zeitraum) durchführen.

Bereiten Sie die relevanten Möglichkeiten im Hinblick auf die Antragsstellung und Beschlussfassung durch die Eigentümerversammlung bzw. die Wohnungsbaugenossenschaft auf. Vergessen Sie nicht, Vor- und Nachteile sowie die Kosten der Lösungen aufgeschlüsselt darzustellen.

Schritt 3 - Antrag stellen

Reichen Sie den Antrag für die nächste Eigentümerversammlung ein. Der Antrag muss fristgerecht gestellt werden und auf die Tagesordnung kommen. Die Ladefrist beträgt 4 Wochen.

Achtung: In der Regel findet eine Eigentümerversammlung nur einmal pro Jahr statt.

Schritt 4 - Beschlussfassung

Nach dem Wohneigentumsgesetz kann die Eigentümerversammlung Ihren Antrag in der Regel nicht ablehnen, sondern nur über die Ausgestaltung der Maßnahme entscheiden.

Schritt 5 – Installation der Lademöglichkeit

Vor der Installation der Lademöglichkeit ist der Netzbetreiber zu informieren bzw. eine Genehmigung einzuholen. Im Normalfall regelt das der mit der Installation beauftragte Elektrofachbetrieb.

Dieser führt die Installation der Ladeeinrichtung gemäß Beschlussfassung der Eigentümerversammlung durch.

Schritt 6 - Abrechnung

Nun können Sie Ihr Elektrofahrzeug laden. Wie der Ladestrom gezählt und abgerechnet wird, muss mit der Eigentümerversammlung bzw. der Hausverwaltung geklärt sein (siehe auch FAQ).

Manche Hausstrom-Anbieter haben auch einen günstigeren Autostrom-Tarif im Angebot.

Musterschreiben der Juristischen Zentrale des ADAC für Wohnungseigentümer, die an Ihrem (Tiefgaragen-) Stellplatz eine Ladestation errichten wollen.
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Szenario 2: Wallbox für Mieter in einem Mietshaus

Sie sind Mieter einer Wohnung in einer reinen Mietanlage, die z.B. vollständig im Eigentum einer Wohnungsbaugesellschaft ist. Oder Sie sind Mieter in einem Einfamilien-, Reihen- oder Mehrfamilienhaus. In diesen Fällen gilt nicht das Wohneigentumsgesetz, sondern das Mietrecht, das u.a. im BGB geregelt ist.

Wallbox in einer Tiefgarage
Für Mieter gelten andere Regeln beim Einbau einer Wallbox als für Eigentümer ∙ © iStock.com/Spiderplay
Schritt 1 – Informieren und Mitstreiter suchen

Informieren Sie den Vermieter in einem ersten Schritt wenn möglich in einem Telefonat oder persönlichen Gespräch über Ihren Wunsch, eine Lademöglichkeit auf dem zur Wohnung gehörenden und von Ihnen gemieteten (Tief-)Garagenstellplatz bzw. Außenparkplatz zu installieren. So bekommen Sie ein Gespür dafür, wie offen der Vermieter Ihrem Vorhaben gegenübersteht. Eventuell arbeitet er bereits selbst an einer Lösung. Dokumentieren Sie Ihren Wunsch dann schriftlich als E-Mail oder Brief.

Vermeiden Sie zu diesem Zeitpunkt möglichst strittige Diskussionen. Eventuelle Bedenken der anderen Mieter sollten Sie kennen und ernst nehmen. Reagieren Sie spätestens vor der Beschlussfassung darauf.

Suchen Sie Mitstreiter. Fragen Sie andere Mieter, ob diese auch Interesse am Einbau einer Lademöglichkeit haben. Je mehr Interessenten zusammenfinden, desto mehr wird dem Vermieter der Bedarf klar und umso wichtiger wird die Skalierbarkeit der Ladeinfrastruktur (also die Möglichkeit zur Erweiterung) sowie ein Lastmanagementsystem (dieses verteilt die verfügbaren Reserven im Hausstromnetz auf die zu ladenden Elektrofahrzeuge). Außerdem sinken die Kosten für den Einzelnen und die Entscheidung wird erleichtert.

Schritt 2 – Auswahl geeigneter Ladelösungen erstellen und vorlegen

Informieren Sie sich über mögliche Lösungen. Diese sind von Fall zu Fall unterschiedlich und abhängig von den örtlichen Gegebenheiten sowie der Zahl der Interessenten.

Ein Standortcheck durch eine Elektrofachkraft ist in den meisten Fällen unabdingbar. Diese kann die Klärung mit dem Netzbetreiber über die verfügbare und mögliche Gebäudeanschlussleistung sowie bei Bedarf eine „Lastgangmessung“ (Messung des Hausstrombedarfs über einen längeren Zeitraum) durchführen.

Bereiten Sie die relevanten Möglichkeiten mit Blick auf die Antragstellung und Beschlussfassung durch den Vermieter auf. Vergessen Sie nicht, Vor- und Nachteile sowie die Kosten der Lösungen aufgeschlüsselt darzustellen.

Seien Sie kooperativ, wenn der Vermieter bereits an einer eigenen Lösung arbeitet bzw. eigene Vorstellung zur Ausgestaltung hat.

Schritt 3 – Antrag stellen

Stellen Sie den Antrag beim Vermieter. Hier gibt es keine Fristen zu beachten, ein wesentlicher Vorteil des Mieters gegenüber einem Eigentümer, der seinen Antrag ausschließlich bei der Eigentümerversammlung einreichen kann.

Schritt 4 – Beschlussfassung

Als Mieter haben Sie das Recht auf Zustimmung zur Vertragsänderung. Der Vermieter hat nach dem hier geltenden Mietrecht kein Mitspracherecht in Bezug auf die Ausgestaltung der Maßnahme.

Schritt 5 – Installation der Lademöglichkeit

Vor der Installation der Lademöglichkeit ist der Netzbetreiber zu informieren bzw. eine Genehmigung einzuholen. Im Normalfall regelt das der mit der Installation beauftragte Elektrofachbetrieb. Dieser führt die Installation der Ladeeinrichtung durch.

Schritt 6 – Abrechnung

Nun können Sie Ihr Elektrofahrzeug laden. Wie der Ladestrom gezählt und abgerechnet wird, muss mit dem Vermieter geklärt sein.

Manche Hausstrom-Anbieter haben auch einen günstigeren Autostrom-Tarif im Angebot.

Musterschreiben der Juristischen Zentrale des ADAC für Mieter einer Mietwohnung, die an Ihrem (Tiefgaragen-) Stellplatz eine Ladestation errichten wollen.
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Elektroautos: Neue Modelle 2020, Förderung, Plug-in-Hybride

Szenario 3: Wallbox für Mieter in einer Eigentumswohnung

Sie sind Mieter einer Eigentumswohnung in einer Wohnanlage, die von einer Eigentümergemeinschaft oder einer von dieser beauftragten Hausverwaltung verwaltet wird. Hier gilt für Sie als Mieter nicht das Wohneigentumsgesetz, sondern das Mietrecht, das u.a. im BGB geregelt ist.

Wallbox von der Firma Mennekes hängt an einer Betonwand
Wallbox mit standardisiertem Typ-2-Stecker ∙ © Mennekes
Schritt 1 – Informieren und Mitstreiter suchen

Informieren Sie Ihren Vermieter - wenn möglich in einem Telefonat oder persönlichen Gespräch - über Ihren Wunsch, eine Lademöglichkeit auf dem zur Wohnung gehörenden und von Ihnen gemieteten (Tief)Garagenstellplatz bzw. Außenparkplatz zu installieren. So bekommen Sie ein Gespür dafür, wie offen der Vermieter dem Vorhaben gegenübersteht. Eventuell arbeitet er bereits selbst an einer Lösung. Dokumentieren Sie Ihren Wunsch schriftlich, entweder als E-Mail oder Brief.

Vermeiden Sie zu diesem Zeitpunkt möglichst strittige Diskussionen. Mögliche Bedenken anderer Mieter sollten Sie kennen und ernst nehmen. Reagieren Sie spätestens vor der Beschlussfassung darauf.

Suchen Sie Mitstreiter. Fragen Sie andere Mieter oder Vermieter, ob sie Interesse am Einbau einer Lademöglichkeit haben. Je mehr Interessenten zusammenfinden, desto wichtiger wird die Skalierbarkeit der Ladeinfrastruktur (also die Möglichkeit zur Erweiterung) sowie ein Lastmanagementsystem (dieses verteilt die verfügbaren Reserven im Hausstromnetz auf die zu ladenden Elektrofahrzeuge). Außerdem sinken die Kosten für den Einzelnen und die Beschlussfassung wird erleichtert.

Schritt 2 – Auswahl geeigneter Ladelösungen erstellen

Informieren Sie sich über mögliche Lösungen. Diese sind von Fall zu Fall unterschiedlich und abhängig von den örtlichen Gegebenheiten und der Zahl der Interessenten.

Ein Standortcheck durch eine Elektrofachkraft ist den meisten Fällen unabdingbar. Diese klärt mit dem Netzbetreiber die verfügbare und mögliche Gebäudeanschlussleistung und kann bei Bedarf eine "Lastgangmessung" (eine Messung des Hausstrombedarfes über einen längeren Zeitraum) durchführen.

Bereiten Sie die relevanten Möglichkeiten für Antrag und Beschlussfassung durch die Eigentümerversammlung für den Vermieter bzw. Wohnungseigentümer auf. Vergessen Sie nicht, Vor- und Nachteile sowie die Kosten der Lösungen aufgeschlüsselt darzustellen.

Schritt 3 – Antrag stellen

Der Vermieter oder ggf. die Hausverwaltung muss Ihren Antrag für die nächste Eigentümerversammlung einreichen. Der Antrag muss fristgerecht gestellt werden und auf die Tagesordnung kommen. Die Ladefrist beträgt vier Wochen.

Achtung: In der Regel findet eine Eigentümerversammlung nur einmal pro Jahr statt.

Schritt 4 – Beschlussfassung

Nach dem Wohneigentumsgesetz kann die Eigentümerversammlung den von Ihrem Vermieter eingereichten Antrag in der Regel nicht ablehnen, sondern nur über die Ausgestaltung der Maßnahme entscheiden.

Schritt 5 – Installation der Lademöglichkeit

Vor der Installation der Lademöglichkeit ist der Netzbetreiber zu informieren bzw. eine Genehmigung einzuholen. Im Normalfall regelt das der mit der Installation beauftragte Elektrofachbetrieb. Dieser führt die Installation der Ladeeinrichtung gemäß Beschlussfassung der Eigentümerversammlung durch.

Schritt 6 – Abrechnung

Nun können Sie Ihr Elektrofahrzeug laden. Wie der Ladestrom gezählt und abgerechnet wird, muss mit der Eigentümerversammlung bzw. der Hausverwaltung geklärt sein.

Manche Hausstrom-Anbieter haben auch einen günstigeren Autostrom-Tarif im Angebot.

Musterschreiben der Juristischen Zentrale des ADAC für Mieter einer Eigentumswohnung, die an Ihrem (Tiefgaragen-) Stellplatz eine Ladestation errichten wollen.
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FAQ – Ladestation für Mieter und Eigentümer

Welche technischen Voraussetzungen gibt es?

Die Anschlussleistung der Immobilie ans Stromnetz muss sowohl die Stromversorgung der Haushalte als auch die geplante Anzahl der Ladeeinrichtungen für Elektrofahrzeuge abdecken. Mögliche Lösungen hierfür sind:

  • die Erhöhung der Anschlussleistung und/oder

  • ein intelligentes Lastmanagement

Ein Lastmanagement verteilt die verfügbaren Reserven im Hausstromnetz auf die zu ladenden Elektrofahrzeuge. In den meisten Wohnanlagen wird ein entsprechendes Lastmanagementsystem notwendig sein.

Auch die Elektroinstallation der Immobilie muss auf einem modernen Stand sein und der Verteilerkasten ausreichend Platz für die zusätzlichen Sicherungen, Stromzähler oder Schutzschalter bieten bzw. erweitert werden können.

Was sind Kostentreiber?

Von Fall zu Fall treiben unterschiedliche Faktoren die Kosten in die Höhe, denn jede Immobilie ist anders. Mal ist der Verlegeweg für die Kabel sehr lang oder schwierig, mal reicht die Anschlussleistung nicht aus. Im Extremfall verursacht eine veraltete oder nicht ausreichende Elektroinstallation höhere Ausgaben. Eine genaue Bezifferung von Kosten ist nur im Einzelfall möglich. Deshalb empfehlen die ADAC Experten, mindestens zwei Kostenvoranschläge einzuholen, bevor Sie den Antrag einreichen. Nur so können Sie die Lage seriös einschätzen.

Wer kann mich fachkundig beraten?

Ist die Installation einer Wallbox an einem Einfamilienhaus noch vergleichsweise einfach durch jede Elektrofachkraft durchführbar, stellt sich die Situation in einer Wohnanlage komplexer dar. In jedem Fall muss die Installation durch qualifizierte Fachkräfte erfolgen. Bei Wohnanlagen sollten diese über Expertise in der Skalierbarkeit und Konzeption von Lastmanagement für Ladeeinrichtungen von Elektrofahrzeugen verfügen.

Informieren Sie sich in Ihrer Region. Gute Ansprechpartner sind meist die Fachverbände der Elektro- und informationstechnischen Berufe sowie die lokalen Netzbetreiber. Darüber hinaus gibt es zertifizierte Elektromobilitätsberater und Firmen, die sich auf skalierbare Ladeinfrastruktur und Energiemanagement spezialisiert haben.

Wie muss der Antrag aussehen?

  • Für Eigentümer: Der Antrag an die Eigentümergemeinschaft kann per Brief oder E-Mail gestellt werden. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig.

  • Für Mieter in Mietshäusern: Der Antrag an den Vermieter kann per Brief oder E-Mail gestellt werden. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig.

  • Für Mieter in einer Eigentumswohnung: Der Antrag des Vermieters an die Eigentümergemeinschaft kann per Brief oder E-Mail gestellt werden. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig.

Können Anträge gemeinschaftlich eingebracht werden?

Ja, wenn es mehrere Interessenten gibt, können Anträge gemeinsam eingebracht werden. Damit sinken der Verwaltungsaufwand, die Kosten pro Interessent und die Ladeinfrastruktur kann nachhaltiger und skalierbarer gestaltet werden (vgl. Schritt 1 in der Anleitung).

Welche Abrechnungsmöglichkeiten gibt es?

Wenn die Ladeeinrichtung am Wohnungszähler angeschlossen ist, ist keine separate Abrechnung erforderlich, Sie laden Ihr Elektroauto zum Hausstromtarif.

Die Ladeeinrichtung kann aber auch einen eigenen Stromzähler erhalten und über den Energieversorger abgerechnet werden. Fragen Sie in diesem Fall nach speziellen Autostromtarifen.

Sollte die Ladeeinrichtung am Hausstrom hängen, kommt eine Abrechnung über die Hausverwaltung infrage. In diesem Fall muss die Ladeeinrichtung die Möglichkeit bieten, die Ladevorgänge auf die einzelnen Mieter aufzuschlüsseln.

Tipp: Berücksichtigen Sie bereits bei der Auswahl der Technik eine Zugangsberechtigung zur Wallbox, z.B. über einen Schlüssel oder eine Karte bzw. Chip. So verhindern Sie eine unerlaubte Fremdnutzung.

So schätzen die ADAC Rechtsexperten die Gesetzesänderung ein

Die ADAC Rechtsexperten sehen in der aktuellen Situation keine absolute Gleichstellung zwischen Eigentümern und Mietern einer Eigentumswohnung. Der Mieter hat nach § 554 BGB keine Möglichkeit, seinen Antrag zum Einbau einer Wallbox direkt bei der Wohnungseigentümergemeinschaft zu stellen. Sein Vermieter muss dies für ihn tun.

Möchte der Mieter eine Wallbox einbauen, muss ihm der Vermieter vorher die Erlaubnis dazu erteilen. Es sei denn, im Mietvertrag ist die Ausführung bestimmter baulicher Maßnahmen bereits gestattet.

Bei vermieteten Eigentumswohnungen ist eine bauliche Veränderung durch Mieter oder Eigentümer (§ 20 WEG) erst nach einer entsprechenden Beschlussfassung der Wohnungseigentümer zulässig. Daher kann der Mieter vom Vermieter nur verlangen, dass dieser für ihn den Antrag auf Errichtung einer Ladeeinrichtung bei der Eigentümerversammlung einreicht. Bis zur Gestattung des Antrags kann der Vermieter die Erlaubnis zum Einbau zurückhalten. Kümmert sich der Vermieter nicht um eine für den Mieter günstige Beschlussfassung der Wohnungseigentümer, müsste der Mieter die Erlaubnis eventuell einklagen. Erst die Rechtsprechung wird zeigen, wie leicht oder schwer Mieter ihren Anspruch werden durchsetzen können.

Text: Jörg Peter Urbach
Fachliche Mitarbeit: Petra Gerhäuser, Matthias Vogt, Wolfgang Siegler