Urteile: Wer zahlt bei Streit um Installation einer Wallbox?
Wenn Mieter oder Eigentümer eine Wallbox fürs E-Auto einbauen wollen, kann das teuer werden – und für Streit sorgen. Erste Urteile zur Verteilung der Kosten.
Wann der Vermieter über die Ladelösung entscheiden darf
Wer sich an den Kosten für die Wallbox beteiligen muss
Worauf Mieter und Eigentümer Anspruch haben – und worauf nicht
Immer wieder gibt es Streit um die Installation einer Wallbox in Wohnanlagen und die Verteilung der Kosten. Die ADAC Juristen haben acht Urteile zu diesem Thema zusammengefasst.
Streit um richtige Ladelösung
Der Fall: Ein Mieterpaar lebt in einer Wohnanlage mit 200 Mietparteien und 200 Tiefgaragenplätzen. Es gibt zwei Hausanschlüsse für Strom und schon drei installierte Wallboxen, die nicht über die Stadtwerke München betrieben werden. Die Mieter wollten ebenfalls eine Wallbox direkt an den zu ihrer Wohnung gehörenden Stromzähler anschließen, um damit ihr Hybridfahrzeug zu laden. Die Installation hätte 1600 bis 1700 Euro gekostet.
Die Vermieterin war damit nicht einverstanden. Das Argument: Würden mehr als 20 Ladestationen auf diese Weise in der Garage installiert, könne das zu einer Überlastung des Stromnetzes führen. In der Anlage hatten bereits 27 Mietparteien Interesse an einer Ladestation angemeldet.
Vermieter will Ladelösung bestimmen
Die Vermieterin verwies das Mieter-Ehepaar daher auf einen städtischen Versorger, der die Versorgung vieler Ladestationen technisch ohne Überlastungsprobleme umsetzen könne. Dieser stelle für das Einrichten der Wallbox aber eine Einmalzahlung von 1499 Euro, eine monatliche Nutzungspauschale von 45 Euro und eine nach Fahrzeugtypen gestaffelte monatliche Strompauschale in Rechnung. Das Mieter-Ehepaar bestand aber auf der günstigeren Einzellösung, die Sache ging vor Gericht.
Mieter bekommen Recht
Das Landgericht München gab den Mietern Recht. Die Installation der einen weiteren Wallbox sei für den Vermieter zumutbar, so das Gericht. Die gewünschte Wallbox könne technisch ohne weiteres installiert werden und der Kläger habe einen Anspruch darauf. Das gelte unabhängig davon, ob zukünftig noch andere Mieter Wallboxen beantragen und diese dann nur mithilfe der Stadtwerke München installiert werden könnten.
Außerdem führten die Richter aus, es gebe kein allgemeines Recht auf Gleichbehandlung aller Mieter. Der Vermieter dürfe nur keine willkürlichen Entscheidungen treffen.
LG München, Urteil vom 23.6.2022, Az.: 31 S 12015/21
Mehrere Eigentümer – wer zahlt?
Der Fall: Einige Wohnungseigentümer wollten ihre Stellplätze in der Tiefgarage und vor der Wohnanlage mit Ladestationen für Elektrofahrzeuge ausstatten. In der Eigentümerversammlung ging es um maximal zehn Anschlüsse für Wallboxen. Grundsätzlich gehören Ladestationen für Elektromobilität zu den "privilegierten baulichen Veränderungen", die Eigentümer von der Eigentümergemeinschaft verlangen können.
In der Eigentümerversammlung wurde ein sogenannter Duldungsbeschluss gefasst: Alle Eigentümer sollten sich damit einverstanden erklären, dass auf Außenstellplätzen und in der Tiefgarage Ladestationen errichtet werden. Die Kosten dafür sollten "auf alle Nutzer angemessen verteilt" werden. Ein Eigentümer war damit nicht einverstanden und ging in diesem Punkt gegen den Beschluss vor. Er argumentierte, dass diese Kostenverteilung nicht der Gesetzeslage entspreche. Der Fall landete vor Gericht.
Das Amtsgericht Lübeck gab dem Kläger recht. Die Kosten einer "privilegierten baulichen Veränderung" müssten grundsätzlich die Wohnungseigentümer übernehmen, die sie verlangten. Seien dies mehrere Eigentümer, seien die Kosten im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile unter ihnen aufzuteilen, so das Gericht.
Die Wohnungseigentümer könnten zwar grundsätzlich regeln, dass die Verteilung der Kosten abweichend von der Gesetzeslage erfolgt. Allerdings müsse eine solche Regelung ausdrücklich beschlossen und erläutert sein. Dies sei bei dem Duldungsbeschluss nicht geschehen, führte das Gericht aus. Der angefochtene Teil des Duldungsbeschlusses sei daher ungültig.
AG Lübeck, Urteil vom 11.2.2022, Az.: 35 C 39/21
Brandgefahr kein Argument
Der Fall: Der Mieter eines Reihenhauses wollte in der gemieteten Einzelgarage eine Wallbox anbringen. Er verlangte von seinem Vermieter dazu die Erlaubnis. Der Vermieter lehnte das ab. Er argumentierte mit der erhöhten Brandgefahr von E-Autos. Außerdem führte er aus, er habe sich das Haus buchstäblich vom Buckel abgespart. Und nun komme der Mieter daher und mute ihm zu, wegen eines E-Autos seine Altersversorgung aufs Spiel setzen.
Aus Sicht des Vermieters sei die Gewinnung von Rohstoffen für Elektroautos zudem mit einer enormen Umweltverschmutzung in der Dritten Welt verbunden, mit der viele Menschenleben gefährdet würden. Das sei unmoralisch, argumentierte der Vermieter, und ergänzte, die Elektromobilität habe für Privatautos keine Zukunft. Die Sache ging vor Gericht.
Mieter kann Erlaubnis für Wallbox verlangen
Das Amtsgericht München gab dem Mieter Recht. Der Vermieter legte Berufung ein, diese scheiterte. Die Richter am Landgericht München sahen keinen Grund, die Erlaubnis zu verweigern. Ist eine Garage mit vermietet, kann der Mieter die Erlaubnis verlangen, dort eine Wallbox und den Anschluss an eine vorhandene Starkstromleitung zu installieren.
Der Vermieter habe keine konkrete Erhöhung der Gefahr durch den Einbau einer Wallbox vorgetragen, sondern nur pauschale Befürchtungen geäußert, so das Gericht. Der Verweis auf eine generell hohe Brandgefahr bei E-Fahrzeugen sei widersinnig, weil der Mieter die Garage zulässigerweise dazu nutzen dürfe, um sein E-Auto dort einzustellen.
LG München, Urteil vom 25.5.2022, Az.: 14 S 16374/21
Vermieter darf Wallbox nur ausnahmsweise verweigern
Grundsätzlich können Vermieter seit Dezember 2020 den Wunsch des Mieters auf Anbringung einer Wallbox nicht ohne Weiteres ablehnen. Das ist nur in Ausnahmefällen und unter Angabe von triftigen Gründen möglich.
Keine Wallbox im Vorgarten
Der Fall: Darf eine Satzung zum Denkmalschutz regeln, dass in denkmalgeschützten Bereichen keine Stellplätze mit Ladestation im Vorgarten errichtet werden dürfen? Darüber hatte das Oberverwaltungsgericht Münster zu entscheiden.
Das OVG Münster hat in diesem Fall einen solchen Grund bejaht. Die Installation einer Wallbox dürfe verboten werden, wenn das Haus unter Denkmalschutz steht oder der optische Eindruck durch die Ladestation gestört wird. Die Wallbox beeinträchtige hier das Erscheinungsbild erheblich, so die Richter. Das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Denkmalbereichs in unveränderter Form habe Vorrang vor dem Interesse des Mieters, sein E-Auto auf dem Grundstück abstellen und aufladen zu können. Es bestehe dagegen kein überwiegendes öffentliches Interesse an der Anlegung des Stellplatzes, führte das Gericht aus.
OVG Münster, Beschluss vom 22.9.2022, Az.: 10 A 2879/21
WEG-Beschluss nicht ausreichend
Der Fall: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) fasste einen Beschluss, unter welchen Bedingungen und Auflagen der Einbau einer Wallbox genehmigt werden kann. Eine Wohnungseigentümerin klagte gegen diesen Beschluss. Der Grund: Die Anforderungen an die Installation, Wartung, Instandsetzung und Erneuerung der Ladestation seien unzureichend geregelt.
WEG Beschluss mit Auflagen
Der Beschluss für die Genehmigung des Wallbox-Einbaus enthielt die Auflage "Vorlage eines aussagefähigen Angebots eines Fachbetriebes". Die Klägerin war der Meinung, dies sei nicht genau genug. Sie forderte verbindlichere Vorschriften zur "fachgerechten" Installation, Wartung und Erneuerung der Ladestation sowie des Rückbaus. Die beklagte WEG vertrat die Auffassung, die Formulierung "fachgerechte" Ausführung oder Wartung sei nicht erforderlich. Nicht fachgerechte Arbeiten führten zu einem Mangel am Gemeinschaftseigentum, für den der Antragssteller ohnehin verantwortlich sei.
Versicherungsschutz und Brandschutz
Die Klägerin war weiter der Auffassung, der Versicherungs- und Brandschutz seien in der Auflage zu unbestimmt geregelt. Im Beschluss werde nur die "brandschutzkonforme Verlegung der notwendigen Stromleitungen" gefordert, die Einhaltung der rechtlichen Bestimmungen dagegen nicht.
Beschluss muss klare Regeln enthalten
Das Landgericht Frankfurt gab der Klägerin Recht. Die Richter machten deutlich, im Beschluss einer Eigentümergemeinschaft müssten umfassende und klare Regelungen für die Genehmigung von Wallbox-Installationen getroffen werden.
Die Fragen der fachgerechten Installation, des Versicherungs- und Brandschutzes müssten in detaillierter und verständlicher Weise geregelt sein. Das sei notwendig, um Missverständnisse und rechtliche Unklarheiten zu vermeiden. Das Gericht erklärte den Beschluss der Eigentümergemeinschaft für ungültig. Er entspreche nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung.
LG Frankfurt/Main, Urteil vom 22.12.2022, Az.: 2-09 S 31/22
WEG entscheidet über Ladekonzept
Kein Anspruch auf bestimmte Umsetzung
Der 1. Fall: Ein Mann beantragte bei seiner Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) die Genehmigung von Ladesäulen in seinem Mehrfamilienhaus. Die WEG lehnte seinen Vorschlag ab. Die Hausverwaltung präsentierte daraufhin ein alternatives Konzept, das ebenfalls abgelehnt wurde. Der Mann entschied sich, vor Gericht die Zustimmung zu seinem Ladesäulenkonzept einzuklagen und verlangte, dass der WEG-Beschluss ersetzt wird. Er argumentierte, er habe ein Recht auf eine Lademöglichkeit. Das Amtsgericht Tübingen lehnte seinen Antrag ab. Die Angelegenheit ging in die zweite Instanz.
Das Landgericht Stuttgart wies die Berufung zurück. Der Grund: Der Mann habe zwar ein Recht auf eine Ladesäule zum Laden seines E-Autos. Aber er habe nicht das Recht, darauf zu bestehen, dass sein gewünschtes Konzept von der WEG genehmigt wird.
Das Gericht entschied, die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) könne im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung nach eigenem Ermessen darüber entscheiden, welches Ladesäulenkonzept erlaubt wird und wer für die Umsetzung verantwortlich ist. Das könne entweder der Eigentümer sein, der den Antrag stellt, oder die WEG selbst, insbesondere wenn es um den baulichen Zustand des Gebäudes geht oder die WEG den Haus-Elektriker bevorzugt.
Einen Anspruch auf sein gewünschtes Ladekonzept hätte der Eigentümer nur, wenn im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung nur eine einzige Art der Beschlussfassung möglich wäre.
LG Stuttgart, Urteil vom 5.7.2023, Az.: 10 S 39/21
WEG darf Auflagen machen
Der 2. Fall: Ein Ehepaar, das zusammen eine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft besitzt, wollte eine Ladestation (Wallbox) für sein Elektroauto installieren. Die Eigentümerversammlung erlaubte das, aber nur mit einer Bedingung: Die Kabelverlegung sollte so vorbereitet werden, dass später auch andere Eigentümer eine Ladestation anschließen können. Das bedeutete größere Bauarbeiten wie Wanddurchbrüche und Kernbohrungen. Das Ehepaar hielt die Auflage als zu unbestimmt und klagte.
Das Gericht wies die Klage ab. Die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) entsprächen den Regelungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Bei der Installation von Ladestationen zählten nicht nur die Interessen einzelner Eigentümer, sondern auch die der gesamten Gemeinschaft. Auch wer aktuell noch keine Ladestation wolle, müsse später die Möglichkeit haben, eine zu installieren, so das Gericht. Deshalb sei es gerechtfertigt, die Kabel so zu verlegen, dass sie von mehreren genutzt werden können.
Das Urteil macht deutlich, dass die Interessen aller Eigentümer berücksichtigt werden müssen, unabhängig davon, ob aktuell alle Eigentümer eine Ladestation brauchen oder nicht. Es gilt der Grundsatz, dass die WEG eine zukunftsfähige Lösung finden soll, die allen Eigentümern den Anschluss einer Ladestation ermöglicht. Das Urteil betont, dass gemeinschaftliche Lösungen für Ladestationen sinnvoll sind, damit alle Eigentümer langfristig davon profitieren.
AG Neustadt, Urteil vom 20.3.2023, Az.: 20 C 562/22
Aktueller WEG-Beschluss entscheidend
Der 3. Fall: Ein Eigentümer wollte auf seinem Stellplatz eine Ladestation installieren. Dafür bekam er zunächst die Genehmigung von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Später beschloss die WEG aber eine gemeinsame Ladeinfrastruktur, an die sich alle Eigentümer halten sollten. Dazu gehörte, dass pro Stellplatz nur eine Ladeeinrichtung erlaubt ist und sich Interessierte an den Kosten beteiligen müssen. Der Eigentümer bestand aber auf seiner individuellen Lösung und klagte.
Das Gericht wies die Klage ab. Es hatte den Eigentümer mehrfach darauf hingewiesen, dass sein Vorhaben nicht mit den WEG-Beschlüssen vereinbar sei und er keine Kompatibilität mit der gemeinschaftlichen Stromversorgung nachweisen konnte.
Das Urteil zeigt, dass sich WEG-Beschlüsse weiterentwickeln können und Eigentümer an die neueste Fassung gebunden sind. Die Genehmigung für eine individuelle Ladelösung wurde durch spätere Beschlüsse zur gemeinsamen Ladeinfrastruktur überholt. Die WEG muss nur Maßnahmen dulden, die mit der aktuellen Beschlusslage übereinstimmen, und kann den Anspruch einzelner Eigentümer auf privilegierte bauliche Veränderungen einschränken.
Plant die WEG eine einheitliche Ladeinfrastruktur, kann sich niemand durch eine eigene Lösung entziehen. Das Interesse an einer gemeinsamen Umsetzung hat Vorrang vor der Förderung der Elektromobilität. Eigentümer sollten daher frühzeitig das Gespräch mit der WEG suchen – nach einem gemeinsamen Beschluss bleibt kaum Spielraum für Einzelmaßnahmen.
AG Hamburg, Urteil vom 3.5.2024, Az.: 980a C 21/22
Hinweis der ADAC Juristen: Die Vielfalt der Entscheidungen zeigt, wie kompliziert die rechtlichen Rahmenbedingungen sind, wenn es darum geht, das Recht auf Installation einer Ladestation durchzusetzen. Wir empfehlen daher E-Mobilisten und Wohnungseigentümergemeinschaften, sich juristisch und technisch beraten zu lassen.