Energetische Sanierung 2025: Alles zu Kosten, Nutzen und Förderungen
Von André Gieße
Eine energetische Sanierung zahlt sich langfristig aus: Sie senkt Heizkosten und erhöht den Wert der Immobilie. Doch zunächst kostet sie Geld. Worauf Hausbesitzer 2025 achten sollten.
Energetische Sanierung kann Energiebedarf um bis zu 80 Prozent reduzieren
Maßnahmen bei Fassade, Dach, Fenstern, Heizung und Keller möglich
Gesetzesvorschriften beachten, Fördermöglichkeiten prüfen
Was ist eine energetische Sanierung?
Eine energetische Sanierung umfasst alle baulichen Maßnahmen, die den Energieverbrauch eines Gebäudes reduzieren können. Dieser hängt vor allem davon ab, wie viel Heizwärme nach draußen abstrahlt. Ist das Haus zum Beispiel gut gedämmt, müssen Sie im Winter weniger für Gas, Öl oder Strom bezahlen, um es warm zu halten.
Auch das Isolieren der Warmwasserleitungen ist eine wirksame und förderfähige Maßnahme. Die energetische Sanierung eines Altbaus zielt darauf ab, dessen Energieverlust deutlich zu senken – im Gegensatz zu einer allgemeinen Modernisierung einer Immobilie, die eher deren Instandhaltung und dem Wohnkomfort dient.
Vorteile einer energetischen Sanierung
Deutlich geringere Heizkosten
Weniger Zugluft, mehr Wohnkomfort
Staatliche Förderungen, Steuerersparnis
Wertsteigerung der Immobilie
Nachteile einer energetischen Sanierung
Hohe Investitionskosten, oft mehrere 10.000 Euro
Großer Planungsaufwand, vor allem bei Förderwunsch
Beeinträchtigungen (Lärm, Schmutz) während der Bauphase
Möglicherweise Einbau einer Lüftungsanlage zur Feuchtigkeitsregulierung nötig
Ist eine energetische Sanierung 2025 Pflicht?
Rechtliche Vorgaben zur energetischen Sanierung macht vor allem das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Das GEG verpflichtet alle Eigentümer von Altbauten zu folgenden baulichen Maßnahmen:
Das Dach des Gebäudes bzw. die oberste Geschossdecke unter unbeheizten Dachräumen müssen gedämmt sein.
Offen liegende Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Bereichen der Immobilie müssen isoliert werden.
Eine bestehende Öl- oder Gasheizung muss ausgetauscht werden, wenn sie älter als 30 Jahre ist (Ausnahme: Niedertemperatur- oder Brennwertkessel).
Von den baulichen Sanierungspflichten ausgenommen sind Eigentümer, die das betreffende Haus seit mindestens 31. Januar 2002 selbst bewohnen, sowie Immobilien, für die eine Sanierung aus wirtschaftlichen Gründen nicht zumutbar ist. Für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, gibt es Sonderregelungen. Die Ausnahmen gelten nicht für den Austausch alter Heizungen.
Werden an einem Haus umfassende Instandhaltungsmaßnahmen oder ein Um- oder Anbau vorgenommen, können ebenfalls Regelungen des GEG greifen.
Welche Gebäudeteile sind energetisch sanierbar?
Ist das Dachgeschoss ausgebaut und beheizt, muss das Dach selbst gedämmt werden – entweder durch Aufsparrendämmung (außen) oder Zwischensparrendämmung (innen). Ist das Dachgeschoss nicht bewohnt, reicht in der Regel eine Dämmung der obersten Geschossdecke.
Je nach Bauweise der Außenwand gibt es verschiedene Verfahren, Dämmungen sind von innen und außen möglich. Das verhindert Wärmeverlust im Winter und ein Aufheizen des Hauses im Sommer.
Ist der Keller beheizt, sollten dessen Außenwände sowie der Boden gedämmt werden. Wird der Keller nicht beheizt, genügt eine Dämmung der Kellerdecke von unten. Bei nicht unterkellerten Häusern ist eine Dämmung der Bodenplatte sinnvoll.
Den besten Effekt erzielt ein Tausch in moderne, dreifach verglaste Fenster, doch auch zweifach verglaste Fenster bringen eine erhebliche Verbesserung. Oft macht es Sinn, auch die Fensterrahmen zu erneuern. Bei der Haustür empfiehlt sich ebenfalls ein Wechsel auf ein gut isoliertes, neues Modell.
Bereits seit 2020 müssen Gas- und Öl-Heizungen nach 30 Betriebsjahren ausgetauscht werden, wenn es sich um besonders ineffiziente Kessel handelt, bei denen man nachts die Temperatur nicht herunterregeln kann. Im Rahmen einer umfassenden energetischen Sanierung empfiehlt sich der Umstieg auf erneuerbare Heizsysteme wie Wärmepumpen, Pelletheizungen oder Solarthermie. Diese senken die Energiekosten und verbessern die Klimabilanz des Gebäudes erheblich.
Auch wenn die Heizungsanlage im Zuge der energetischen Sanierungsmaßnahmen nicht erneuert wird, ist ihr hydraulischer Abgleich wichtig. Damit werden die Heizleistung und die Wärmeverteilung an den nun verringerten Bedarf im Gebäude angepasst. Zusätzlich lassen sich bestehende Anlagen modernisieren, etwa durch den Einbau effizienterer Heizungspumpen, die Nachrüstung smarter Thermostate oder den Austausch alter Heizkörper gegen Modelle, die auch bei niedrigeren Vorlauftemperaturen effizient arbeiten.
Eine energetische Sanierung beeinflusst nicht nur die Wärmeabstrahlung eines Hauses, sondern auch dessen Durchlässigkeit für Luft und Feuchtigkeit. Werden mehr als ein Drittel der Fenster ausgetauscht oder mehr als ein Drittel der Dachfläche oder der Fassade gedämmt, ist ein Lüftungskonzept Pflicht. Es stellt sicher, dass die Luft weiterhin ausreichend zirkuliert – und klärt, ob eine zusätzliche Lüftungsanlage notwendig ist.
Welche energetische Sanierung bringt am meisten?
Je nach Ausgangszustand des Hauses sind Energieeinsparungen bis zu 80 Prozent möglich. Am meisten bringt es, die bestehende Heizung zu optimieren oder gegen eine modernere Heizung auszutauschen sowie die Gebäudefassade besser zu dämmen. Diese Übersicht zeigt, welche energetischen Einsparpotenziale die einzelnen Maßnahmen haben können.
Heizungsoptimierung sowie Austausch der Heizung: rund 10 bis 40 Prozent
Fassadendämmung und Sonnenschutz an Fenstern: rund 10 bis 35 Prozent
Dämmung von Dach und oberster Geschossdecke: rund 10 bis 30 Prozent
Erneuerung der Fenster mit Wärmeschutzverglasung: rund 5 bis 15 Prozent
Isolierung der Kellerdecke: rund 5 bis 10 Prozent
Berechnen Sie das Einsparpotenzial Ihrer Immobilie einfach und schnell mit dem KfW-Sanierungsrechner. Die Eingabe der Daten dauert ungefähr zehn Minuten.
Was kostet eine energetische Sanierung?
Die Kosten für eine energetische Sanierung variieren stark je nach Umfang und Art der Maßnahmen sowie dem verwendeten Material, liegen aber oft zwischen 5000 und über 150.000 Euro für ein Einfamilienhaus. Die Preise für diese Beispiele verstehen sich inklusive Montage.
Beispiele der Kosten einzelner Maßnahmen
Dämmung des Dachs: etwa 70 bis 250 Euro pro Quadratmeter
Dämmung der obersten Geschossfläche: etwa 30 bis 100 Euro pro Quadratmeter
Dämmung der Fassade: etwa 30 Euro bis 350 Euro pro Quadratmeter
Dämmung der Kellerdecke: etwa 30 bis 250 Euro pro Quadratmeter
Austausch der Fenster: ab etwa 500 Euro pro Stück
Heizungstausch: ab etwa 15.000 Euro
In einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) hält ein Energieeffizienz-Experte in einem langfristigen und detaillierten Überblick fest, welche Sanierungsmaßnahmen bei einer Immobilie sinnvoll wären und welche Energieersparnis im jeweiligen Fall damit verbunden ist. Der iSFP dient als Wegweiser für die Planung der Sanierung und die Priorisierung von Maßnahmen.
Wie läuft eine energetische Sanierung ab?
Eine energetische Sanierung sollte strukturiert erfolgen. Gerade wenn auch Fördermittel beantragt werden sollen, ist es sinnvoll, von Anfang an einen Experten hinzuzuziehen.
Schritt-f ür-Schritt-Anleitung für Ihren Fahrplan
Schritt 1: Energetische Schwachstellen ermitteln
Zertifizierte Energieeffizienz-Experten machen eine Bestandsaufnahme, stellen die notwendigen Maßnahmen zusammen und helfen bei der Planung. Qualifizierte Beraterinnen und Berater findet man auf der Website der KfW oder bei der Initiative Energieeffizienz-Experten. Sollen Fördermittel beantragt werden, muss die Expertin oder der Experte einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen und dessen Ausführung begleiten.
Schritt 2: Maßnahmen planen, Angebote einholen und Kosten kalkulieren
Die Maßnahmen können in einer kompletten Kernsanierung gebündelt oder einzeln durchgeführt werden. Hat ein Experte für Energieeffizienz einen individuellen Sanierungsfahrplan erstellt, dient dieser als Grundlage für die weitere Planung. Je nach Alter und Zustand des Hauses sowie dem Ausmaß und der Komplexität der Bauvorhaben kommen unterschiedliche Kosten auf Sie zu. Holen Sie sich verschiedene Angebote ein und vergleichen Sie die Preise und Leistungen genau. Sie müssen am Ende entscheiden, was gewünscht und finanziell machbar ist.
Schritt 3: Finanzierung prüfen und Förderung beantragen
Kalkulieren Sie Ihr Eigenkapital und die finanzielle Belastung durch die energetische Sanierung möglichst realistisch, um den passenden Kredit zu finden. Zusätzliche Fördermittel müssen beantragt werden, bevor Verträge mit den ausführenden Handwerkern geschlossen oder Kaufverträge unterzeichnet werden (siehe auch unten). Förderung gibt es bei KfW, Bafa oder auf Länderebene.
Schritt 4: Sanierung ordnungsgemäß umsetzen
Wurde eine Förderung beantragt, ist es sinnvoll, qualifizierte Handwerksbetriebe einzubeziehen, da die sachgemäße Ausführung der Maßnahmen abschließend vom Energieeffizienz-Experten bestätigt werden muss. Dennoch ist es für Hausbesitzer möglich, einzelne Maßnahmen, beispielsweise die Dämmung der Kellerdecke, auch in Eigenleistung durchzuführen. Allerdings sind dann nur die Materialkosten förderfähig; der Energieeffizienz-Experte muss auch hier die fachgerechte Durchführung – und die korrekte Angabe der Materialkosten – bestätigen.
Schritt 5: Bestätigung ausstellen lassen
Sind die Arbeiten abgeschlossen, stellt der Energieeffizienz-Experte eine Bestätigung nach Durchführung (BnD) aus, die für die Auszahlung von bestimmten Fördergeldern nötig ist. Soll die Immobilie in absehbarer Zeit verkauft oder vermietet werden, kann es sinnvoll sein, sich zudem einen neuen Energieausweis aushändigen zu lassen.
Wo gibt es Förderung für energetische Sanierungen?
Für energetische Sanierungen gibt es Zuschüsse und Kredite durch die staatliche Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sowie das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa). Einige der Fördermittel lassen sich kombinieren, beispielsweise Bafa-Zuschuss und KfW-Ergänzungskredit.
Wichtig: Die Förderung müssen Sie beantragen, bevor die Maßnahmen in Auftrag gegeben werden. Außerdem ist in den meisten Fällen die Einbindung eines Experten für Energieeffizienz Pflicht.
KfW-Kredit Nr. 261 – Wohngebäude (Effizienzhaus-Sanierung)
Kredit ab 2,29 Prozent effektivem Jahreszins bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit für Sanierung auf Effizienzhausstandard (z.B. EH‑70, EH‑55, EH‑40). Tilgungszuschüsse zwischen 5 und 45 Prozent, abhängig vom erreichten Standard. Mehr Informationen und Beantragung.
KfW‑Kredit Nr. 308 – Wohneigentum für Familien (Bestandserwerb)
Förderkredit für Familien oder Alleinerziehende, die eine Bestandsimmobilie kaufen und energetisch sanieren (innerhalb von 4,5 Jahren). Ab 0,01 Prozent effektivem Jahreszins, Kredithöchstbetrag 100.000 bis 150.000 Euro, Effizienzhaus-Stufe "EE" oder Denkmal möglich. Mehr Informationen und Beantragung.
KfW‑Kredite Nr. 358/359 – Einzelmaßnahmen Ergänzungskredit
Ergänzungskredit ab 0,01 Prozent effektivem Jahreszins und bis 120.000 Euro pro Wohneinheit bei bereits bezuschussten Einzelmaßnahmen. Ermöglicht Kombination mit BEG EM/Bafa-Zuschüssen. Mehr Informationen und Beantragung.
KfW-Förderung 458 – Heizungstausch
Zuschuss zwischen 30 und 70 Prozent der Kosten für klimafreundliche Heizsysteme (Wärmepumpe, Biomasse, Solarthermie, Hybrid), inklusive Boni (z.B. Klima-Bonus, Einkommensbonus, iSFP). Als Heizungsförderung sind maximal 23.500 Euro erhältlich. Mehr Informationen und Beantragung.
Bafa-Förderung – Energieberatung für Wohngebäude
Für die Einbindung eines Energieeffizienz-Experten gibt es Zuschüsse bis zu 50 Prozent des Beratungshonorars, maximal 650 Euro bei Ein- oder Zweifamilienhäusern. Mehr Informationen und Beantragung.
Bafa-Förderung – Einzelmaßnahmen an Gebäudehülle
Zuschüsse zwischen 15 und 20 Prozent der förderfähigen Kosten bei einzelnen Maßnahmen wie D ämmung, Fenster, Türen und sommerlicher Wärmeschutz. Mit individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP) gibt es einen Zuschlag von 5 Prozent. Mehr Informationen und Beantragung.
Bafa-Förderung – Heizungsoptimierung
Zuschuss zwischen 15 Prozent (bis 20 Prozent mit iSFP) für Heizungsmaßnahmen wie hydraulischer Abgleich, Pumpentausch, Dämmung von Rohrleitungen, moderne Regeltechnik. Maximal 30.000 Euro pro Wohneinheit erhältlich (60.000 Euro in Ausnahmefällen in Kombination mit dem iSFP-Bonus). Mehr Informationen und Beantragung.
Regionale und kommunale Förderprogramme
Zusätzlich zu bundesweiten Programmen bieten viele Bundesländer, Kommunen und Energieversorger eigene Förderungen (Zuschüsse, günstige Kredite) für Einzelmaßnahmen oder Komplettsanierungen. In der Förderdatenbank können Sie danach mit dem Stichwort "Sanierung" suchen und nach Ihrem Bundesland filtern.
Steuerliche Förderung (§ 35c EStG)
Steuerbonus von bis zu 20 Prozent auf Sanierungskosten (energetische Einzelmaßnahmen) über drei Jahre. Maximal 40.000 Euro je Wohnobjekt. Fachplanung und Baubegleitung bis 50 Prozent steuerlich absetzbar. Mehr Informationen.
Energetische Sanierung von der Steuer absetzen
Unabhängig von staatlichen Förderungen und Zuschüssen gibt es für bestimmte energetische Maßnahmen im Umfang von bis zu 200.000 Euro steuerliche Erleichterungen. Zum Beispiel für die Wärmedämmung, den Austausch von Fenstern oder eine neue Heizung. 20 Prozent der Sanierungskosten können Sie über drei Jahre verteilt mithilfe der Anlage "Energetische Maßnahmen" abschreiben, die der Steuererklärung beigelegt wird. Der Betrag wird jeweils direkt von der Steuerlast abgezogen.
Im Unterschied zu den Förderprogrammen, die bereits greifen, während die Maßnahmen laufen, können die Kosten in diesem Fall allerdings erst steuerlich geltend gemacht werden, nachdem die Arbeiten abgeschlossen sind. Voraussetzungen: Das Gebäude muss mindestens zehn Jahre alt sein und von demjenigen bewohnt sein, der die Steuervorteile nutzen möchte.