Energetische Sanierung: Wie sie funktioniert und wo es Förderungen gibt
Die eigene Immobilie energetisch zu sanieren, lohnt sich langfristig – zum Beispiel spart es Heizkosten. Doch zunächst kostet es Geld. Das müssen Hausbesitzer wissen.
Eine energetische Sanierung wird am besten mit einem Energieeffizienz-Experten geplant
Sie kann Fassade, Dach, Fenster, Keller des Hauses und die Heizung umfassen
Für einige Fälle gibt es gesetzliche Vorschriften und für viele Maßnahmen eine Förderung
Was ist eine energetische Sanierung?
Unter den Begriff "Energetische Sanierung" fallen alle baulichen Maßnahmen, die helfen, den Energieverbrauch eines Gebäudes zu reduzieren. Dieser hängt vor allem davon ab, wie viel Heizwärme nach draußen abstrahlt. Ist das Haus zum Beispiel gut gedämmt, müssen Sie im Winter weniger für Gas, Öl oder Strom bezahlen, um es warm zu halten.
Auch das Isolieren der Warmwasserleitungen ist eine wirksame und förderfähige Maßnahme. Die energetische Sanierung eines Altbaus zielt darauf ab, diesen Energieverlust deutlich zu senken – im Gegensatz zu einer allgemeinen Modernisierung, die eher die Instandhaltung und den Wohnkomfort im Blick hat.
Vorteile einer energetischen Sanierung:
Deutlich geringere Heizkosten
Weniger Zugluft, mehr Wohnkomfort
Staatliche Förderungen, Steuerersparnis
Wertsteigerung der Immobilie
Nachteile einer energetischen Sanierung:
Hohe Anfangsinvestition, oft über 10.000 Euro
Großer Planungsaufwand, vor allem bei Förderwunsch
Beeinträchtigungen (Lärm, Schmutz) während der Bauphase
Möglicherweise Einbau einer Lüftungsanlage zur Feuchtigkeitsregulierung nötig
Wo ist eine energetische Sanierung Pflicht?
Vorgaben zur energetischen Sanierung sind vor allem im Gebäudeenergiegesetz (GEG) festgeschrieben. Das GEG verpflichtet alle Eigentümer von Altbauten zu folgenden baulichen Sanierungsmaßnahmen:
Das Dach des Gebäudes beziehungsweise die oberste Geschossdecke unter unbeheizten Dachräumen müssen gedämmt sein.
Offen liegende Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Bereichen müssen isoliert werden.
Eine bestehende Öl- oder Gasheizung muss ausgetauscht werden, wenn sie älter als 30 Jahre ist (Ausnahme: Niedertemperatur- oder Brennwertkessel).
Von den baulichen Sanierungspflichten ausgenommen sind Eigentümer, die das betreffende Haus seit mindestens dem 31. Januar 2002 selbst bewohnen, sowie Immobilien, für die eine Sanierung aus wirtschaftlichen Gründen nicht zumutbar ist. Für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, gibt es gesonderte Regelungen. Die Ausnahmen gelten allerdings nicht für den Austausch alter Heizungen. Werden an einem Haus umfassende Instandhaltungsmaßnahmen oder ein Um- oder Anbau vorgenommen, können ebenfalls Regelungen des GEG greifen.
Welche Gebäudeteile sind energetisch sanierbar?
Ist das Dachgeschoss ausgebaut und beheizt, muss das Dach selbst gedämmt werden, – entweder durch Aufsparrendämmung (außen) oder Zwischensparrendämmung (innen). Ist das Dachgeschoss nicht bewohnt, reicht in der Regel eine Dämmung der obersten Geschossdecke.
Je nach Bauweise der Außenwand gibt es verschiedene Verfahren, Dämmungen sind von innen und außen möglich. Das verhindert Wärmeverlust im Winter und ein Aufheizen des Hauses im Sommer.
Ist der Keller beheizt, sollten dessen Außenwände sowie der Boden gedämmt werden. Wird der Keller nicht beheizt, genügt eine Dämmung der Kellerdecke von unten. Bei nicht unterkellerten Häusern ist eine Dämmung der Bodenplatte sinnvoll.
Den besten Effekt erzielt ein Tausch in moderne, dreifach verglaste Fenster, doch auch zweifach verglaste Fenster bringen eine erhebliche Verbesserung. Oft macht es Sinn, auch die Fensterrahmen zu erneuern. Bei der Haustür empfiehlt sich ebenfalls ein Wechsel auf ein gut isoliertes, neues Modell.
Bereits seit 2020 müssen Gas- und Öl-Heizungen nach 30 Betriebsjahren ausgetauscht werden, wenn es sich um besonders ineffiziente Kessel handelt, bei denen man nachts die Temperatur nicht herunterregeln kann. Im Rahmen einer umfassenden energetischen Sanierung empfiehlt sich der Umstieg auf erneuerbare Heizsysteme wie Wärmepumpen, Pelletheizungen oder Solarthermie. Diese senken die Energiekosten und verbessern die Klimabilanz des Gebäudes erheblich.
Auch wenn die Heizungsanlage im Zuge der energetischen Sanierungsmaßnahmen nicht erneuert wird, ist ihr hydraulischer Abgleich wichtig. Damit wird die Heizleistung und die Wärmeverteilung an den nun verringerten Bedarf im Gebäude angepasst. Zusätzlich lassen sich bestehende Anlagen modernisieren, etwa durch den Einbau effizienterer Heizungspumpen, die Nachrüstung smarter Thermostate oder den Austausch alter Heizkörper gegen Modelle, die auch bei niedrigeren Vorlauftemperaturen effizient arbeiten.
Eine energetische Sanierung beeinflusst nicht nur die Wärmeabstrahlung eines Gebäudes, sondern auch dessen Durchlässigkeit für Luft und Feuchtigkeit. Wird mehr als ein Drittel der Fenster ausgetauscht oder mehr als ein Drittel der Dachfläche oder der Fassade gedämmt, muss ein Lüftungskonzept erstellt werden. Damit wird geprüft, ob die Luft immer noch ausreichend zirkulieren kann oder ob eine zusätzliche Lüftung eingebaut werden muss.
Was bringt eine energetische Sanierung?
Das Internet-Portal co2 Online hat für ein 1983 gebautes Einfamilienhaus mit 125 Quadratmetern Wohnfläche Durchschnittswerte ermittelt, wie viel Prozent Energieersparnis einzelne Sanierungsmaßnahmen bringen:
Die Dämmung der obersten Geschossdecke senkt den Energiebedarf um 7 Prozent, wird das gesamte Dach gedämmt, liegt die Zahl bei 15 Prozent.
Die Erneuerung der Fenster bringt weitere 7 Prozent Ersparnis.
Eine Isolierung der Kellerdecke wird in diesem Beispiel mit 5 Prozent veranschlagt.
Besonders wirksam ist die Dämmung der Fassade, die den Energiebedarf um 19 Prozent senkt.
Was kostet eine energetische Sanierung?
Dämmung des Dachs: Je nach Art des verwendeten Materials und der Art der Dämmung – beispielsweise ob sie zwischen die Dachsparren geklemmt oder im Rahmen einer neuen Dacheindeckung von außen aufgebracht wird, liegen die Kosten inklusive Material und Handwerkerleistung zwischen etwa 70 und 250 Quadratmeter Dachfläche.
Dämmung der obersten Geschossfläche: Ist eine begehbare Geschossdecke gewünscht, ist mit etwa 50 bis 100 Euro Kosten pro Quadratmeter inklusive Material und Montage zu rechnen. Eine nicht begehbare Dämmung ist deutlich günstiger und beginnt bei etwa 30 Euro pro Quadratmeter.
Dämmung der Fassade: Hier stehen verschiedene Materialien und Verfahren zur Wahl. Von der einfachsten Technologie, der Einblasdämmung, die schon ab etwa 30 Euro pro Quadratmeter angeboten wird, reicht das Spektrum bis zu 350 Euro pro Quadratmeter für eine Dämmung mit verblendendem Mauerwerk – jeweils inklusive Material und Arbeitsleistung.
Dämmung der Kellerdecke: Sind die Kellerräume hoch genug, um sie von unten mit Platten oder Matten zu dämmen, liegen die Kosten mit etwa 25 bis 60 Euro pro Quadratmeter inklusive handwerklicher Leistung vergleichsweise günstig. Kostspieliger wird es, wenn die Raumhöhe im Keller sehr niedrig ist, kann die Kellerdecke auch von oben gedämmt werden. Dies schlägt mit etwa 70 bis 250 Euro pro Quadratmeter zu Buche, inklusive eines neuen Bodenbelags. Dazu kommen allerdings noch weitere Arbeiten, beispielsweise die Anpassung von Türen und Treppenabsätzen an den höheren Fußbodenaufbau.
Austausch der Fenster: Hier variieren die Kosten, je nach Material von Rahmen und Fenstern: Ein Kunststofffenster mit Dreifachverglasung kostet laut dem Ratgeberportal "Energie Fachberater" inklusive Montage rund 500 Euro, ein Holzfenster etwa 560 Euro, ein Aluminiumfenster ungefähr 780 Euro. Hinzu kommen noch die Kosten für die Demontage der alten Fenster.
Heizungstausch: Die Kosten hängen stark von der gewählten neuen Lösung ab: Wärmepumpen beginnen mit den vergleichsweise günstigen Luftwärmepumpen bei etwa 12.000 bis 20.000 Euro für das Gerät selbst, hinzu kommen weitere benötigte Materialien sowie Installationskosten zwischen etwa 3000 und 7000 Euro. Eine ebenfalls den GEG-Vorgaben entsprechende Pelletheizung schlägt inklusive nötiger weiterer Einbauten mit insgesamt 20.000 bis 30.000 Euro zu Buche. Bei Fernwärme liegen die Umstellungskosten für ein kleineres Haus bei rund 8000 bis 15.000 Euro.
Der individuelle Sanierungsfahrplan
In einem individuellen Sanierungungsfahrplan (iSFP) hält ein Energieeffizienz-Experte in einem langfristigen und detaillierten Überblick fest, welche Sanierungsmaßnahmen bei einer Immobilie sinnvoll wären und welche Energieersparnis im jeweiligen Fall damit verbunden ist. Er dient als Wegweiser für die Planung der Sanierung und die Priorisierung von Maßnahmen.
Wie funktioniert eine energetische Sanierung?
Eine energetische Sanierung sollte strukturiert erfolgen. Gerade, wenn auch Fördermittel beantragt werden sollen, ist es sinnvoll, von Anfang an einen Experten hinzuzuziehen.
Fünf Schritte führen zum Ziel:
Zertifizierte Energieeffizienz-Experten machen eine Bestandsaufnahme, stellen die notwendigen Maßnahmen zusammen und helfen bei der Planung. Qualifizierte Beraterinnen und Berater findet man auf der Website der KfW oder bei der Initiative Energieeffizienz-Experten. Sollen Fördermittel beantragt werden, muss die Expertin oder der Experte einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen und dessen Ausführung begleiten.
Die Maßnahmen können in einer Komplettsanierung gebündelt oder schrittweise durchgeführt werden. Hat ein Experte für Energieeffizienz einen individuellen Sanierungsfahrplan erstellt, dient dieser als Grundlage für die weitere Planung.
Dies muss geschehen, bevor Verträge mit den ausführenden Handwerkern geschlossen oder Kaufverträge unterzeichnet werden (siehe auch unten). Förderung gibt es bei KfW, BAFA oder auf Länderebene.
Wurde eine Förderung beantragt, ist es sinnvoll, qualifizierte Handwerksbetriebe einzubeziehen, da die sachgemäße Ausführung der Maßnahmen abschließend vom Energieeffizienz-Experten bestätigt werden muss. Dennoch ist es für Hausbesitzer möglich, einzelne Maßnahmen, beispielsweise die Dämmung der Kellerdecke, auch in Eigenleistung durchzuführen. Allerdings sind dann nur die Materialkosten förderfähig; der Energieeffizienz-Experte muss auch hier die fachgerechte Durchführung – und die korrekte Angabe der Materialkosten – bestätigen.
Sind die Arbeiten abgeschlossen, stellt der Energieeffizienz-Experte eine Bestätigung nach Durchführung (BnD) aus, die für die Auszahlung von bestimmten Fördergeldern nötig ist. Soll die Immobilie in absehbarer Zeit verkauft oder vermietet werden, kann es Sinn machen, sich zudem einen neuen Energieausweis ausstellen zu lassen.
Welche Förderung gibt es für eine Sanierung?
Bei der Energieberatung durch eine qualifizierte Expertin oder einen Experten bezuschusst der Staat mit 50 Prozent des förderfähigen Beratungshonorars, maximal mit 650 Euro bei Ein- oder Zweifamilienhäusern.
Energetische Einzelmaßnahmen – zum Beispiel das Dämmen von Wänden und Dachflächen oder der Austausch von Fenstern – fördert das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) mit 15 Prozent der förderfähigen Ausgaben.
Wer eine Einzelmaßnahme zur Haussanierung nicht komplett aus eigenen Rücklagen finanzieren kann, kann bei der öffentlichen Förderbank KfW einen Ergänzungskredit ab 0,01 Prozent effektivem Jahreszins beantragen.
Für alle, die ihr Haus komplett sanieren möchten, hat die KfW das Kreditprogramm 261 aufgelegt. Zu einem Zins ab 2,21 Prozent effektivem Jahreszins können Sie bis zu 150.000 Euro als Förderkredit aufnehmen, außerdem gibt es Tilgungszuschüsse.
In einigen Bundesländern gibt es außerdem regionale Förderprogramme. In der Förderdatenbank können Sie danach mit dem Stichwort "Sanierung" suchen und nach Ihrem Bundesland filtern.
Einige der Fördermittel, beispielsweise BAFA-Zuschuss und KfW-Ergänzungskredit, lassen sich auch miteinander kombinieren.
Wichtig ist in allen Fällen, die Förderung zu beantragen, bevor die Maßnahmen in Auftrag gegeben werden. Außerdem ist in den meisten Fällen die Einbindung einer Expertin oder eines Experten für Energieeffizienz verpflichtend.
Energetische Sanierung von der Steuer absetzen
Unabhängig von staatlichen Förderungen gibt es für bestimmte energetische Maßnahmen im Umfang von bis zu 200.000 Euro steuerliche Erleichterungen. Zum Beispiel die Wärmedämmung, der Austausch von Fenstern oder eine neue Heizung. 20 Prozent der Sanierungskosten können Sie über drei Jahre verteilt mithilfe der Anlage "Energetische Maßnahmen" abschreiben, die der Steuererklärung beigelegt wird. Der Betrag wird jeweils direkt von der Steuerlast abgezogen.
Im Unterschied zu den Förderprogrammen, die bereits greifen, während die Maßnahmen laufen, können sie allerdings erst steuerlich geltend gemacht werden, nachdem die Arbeiten abgeschlossen sind. Voraussetzungen: Das Gebäude muss mindestens zehn Jahre alt sein und von demjenigen bewohnt sein, der die Steuervorteile nutzen möchte.
Lohnt sich eine energetische Sanierung?
Auch wenn die dafür zu investierenden Summen zunächst hoch sind: Eine energetische Sanierung rechnet sich langfristig – durch Förderungen und Steuervorteile, aber auch durch den deutlich niedrigeren Energieverbrauch im Haushalt.
Die energetische Sanierung steigert zudem die Wohnqualität – eine gute Dämmung sorgt beispielsweise auch für angenehme Raumtemperaturen in heißen Sommermonaten. Und die eigene Immobilie wird durch diese Maßnahmen zukunftsfähig: Sie erfüllt gesetzliche Vorgaben, ist im Unterhalt weniger kostenintensiv und steigt damit im Wert.
Außerdem profitiert der Klimaschutz: Drei Viertel der Energie, die private Haushalte verbrauchen, entfallen auf Heizen und Warmwasser. Wer an dieser Stellschraube dreht, spürt es also nicht nur im eigenen Geldbeutel, sondern leistet auch einen Beitrag zu einem gesamtgesellschaftlichen Ziel.