Energetische Sanierung: Wie sie funktioniert und wo es Förderungen gibt
Die energetische Sanierung der eigenen Immobilie lohnt sich langfristig – zum Beispiel spart sie Heizkosten. Doch zunächst kostet sie Geld. Das sollten Hausbesitzer dazu wissen.
Energetische Sanierung kann Energiebedarf um bis zu 80 Prozent senken
Sie kann Fassade, Dach, Fenster, Keller des Hauses und die Heizung umfassen
Für einige Fälle gibt es Gesetzesvorschriften und für viele Maßnahmen Förderungen
Was ist eine energetische Sanierung?
Eine energetische Sanierung umfasst alle baulichen Maßnahmen, die den Energieverbrauch eines Gebäudes reduzieren können. Dieser hängt vor allem davon ab, wie viel Heizwärme nach draußen abstrahlt. Ist das Haus zum Beispiel gut gedämmt, müssen Sie im Winter weniger für Gas, Öl oder Strom bezahlen, um es warm zu halten.
Auch das Isolieren der Warmwasserleitungen ist eine wirksame und förderfähige Maßnahme. Die energetische Sanierung eines Altbaus zielt darauf ab, dessen Energieverlust deutlich zu senken – im Gegensatz zu einer allgemeinen Modernisierung einer Immobilie, die eher deren Instandhaltung und den Wohnkomfort im Blick hat.
Vorteile einer energetischen Sanierung:
Deutlich geringere Heizkosten
Weniger Zugluft, mehr Wohnkomfort
Staatliche Förderungen, Steuerersparnis
Wertsteigerung der Immobilie
Nachteile einer energetischen Sanierung:
Hohe Investitionskosten, oft mehrere 10.000 Euro
Großer Planungsaufwand, vor allem bei Förderwunsch
Beeinträchtigungen (Lärm, Schmutz) während der Bauphase
Möglicherweise Einbau einer Lüftungsanlage zur Feuchtigkeitsregulierung nötig
Ist eine energetische Sanierung Pflicht?
Rechtliche Vorgaben zur energetischen Sanierung macht vor allem das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Das GEG verpflichtet alle Eigentümer von Altbauten zu folgenden baulichen Maßnahmen:
Das Dach des Gebäudes beziehungsweise die oberste Geschossdecke unter unbeheizten Dachräumen müssen gedämmt sein.
Offen liegende Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Bereichen der Immobilie müssen isoliert werden.
Eine bestehende Öl- oder Gasheizung muss ausgetauscht werden, wenn sie älter als 30 Jahre ist (Ausnahme: Niedertemperatur- oder Brennwertkessel).
Von den baulichen Sanierungspflichten ausgenommen sind Eigentümer, die das betreffende Haus seit mindestens dem 31. Januar 2002 selbst bewohnen, sowie Immobilien, für die eine Sanierung aus wirtschaftlichen Gründen nicht zumutbar ist. Für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, gibt es Sonderregelungen. Die Ausnahmen gelten nicht für den Austausch alter Heizungen.
Werden an einem Haus umfassende Instandhaltungsmaßnahmen oder ein Um- oder Anbau vorgenommen, können ebenfalls Regelungen des GEG greifen.
Welche Geb äudeteile sind energetisch sanierbar?
Ist das Dachgeschoss ausgebaut und beheizt, muss das Dach selbst gedämmt werden, – entweder durch Aufsparrendämmung (außen) oder Zwischensparrendämmung (innen). Ist das Dachgeschoss nicht bewohnt, reicht in der Regel eine Dämmung der obersten Geschossdecke.
Je nach Bauweise der Außenwand gibt es verschiedene Verfahren, Dämmungen sind von innen und außen möglich. Das verhindert Wärmeverlust im Winter und ein Aufheizen des Hauses im Sommer.
Ist der Keller beheizt, sollten dessen Außenwände sowie der Boden gedämmt werden. Wird der Keller nicht beheizt, genügt eine Dämmung der Kellerdecke von unten. Bei nicht unterkellerten Häusern ist eine Dämmung der Bodenplatte sinnvoll.
Den besten Effekt erzielt ein Tausch in moderne, dreifach verglaste Fenster, doch auch zweifach verglaste Fenster bringen eine erhebliche Verbesserung. Oft macht es Sinn, auch die Fensterrahmen zu erneuern. Bei der Haustür empfiehlt sich ebenfalls ein Wechsel auf ein gut isoliertes, neues Modell.
Bereits seit 2020 müssen Gas- und Öl-Heizungen nach 30 Betriebsjahren ausgetauscht werden, wenn es sich um besonders ineffiziente Kessel handelt, bei denen man nachts die Temperatur nicht herunterregeln kann. Im Rahmen einer umfassenden energetischen Sanierung empfiehlt sich der Umstieg auf erneuerbare Heizsysteme wie Wärmepumpen, Pelletheizungen oder Solarthermie. Diese senken die Energiekosten und verbessern die Klimabilanz des Gebäudes erheblich.
Auch wenn die Heizungsanlage im Zuge der energetischen Sanierungsmaßnahmen nicht erneuert wird, ist ihr hydraulischer Abgleich wichtig. Damit wird die Heizleistung und die Wärmeverteilung an den nun verringerten Bedarf im Gebäude angepasst. Zusätzlich lassen sich bestehende Anlagen modernisieren, etwa durch den Einbau effizienterer Heizungspumpen, die Nachrüstung smarter Thermostate oder den Austausch alter Heizkörper gegen Modelle, die auch bei niedrigeren Vorlauftemperaturen effizient arbeiten.
Eine energetische Sanierung beeinflusst nicht nur die Wärmeabstrahlung eines Hauses, sondern auch dessen Durchlässigkeit für Luft und Feuchtigkeit. Wird mehr als ein Drittel der Fenster ausgetauscht oder mehr als ein Drittel der Dachfläche oder der Fassade gedämmt, muss ein Lüftungskonzept erstellt werden. Damit wird geprüft, ob die Luft immer noch ausreichend zirkulieren kann oder ob eine zusätzliche Lüftung eingebaut werden muss.
Was bringt eine energetische Sanierung?
Je nach Ausgangszustand des Hauses sind unterschiedliche Energieeinsparungen möglich:
Heizungsoptimierung sowie Austausch der Heizung: rund 10 bis 40 Prozent
Fassadendämmung und Sonnenschutz an Fenstern: rund 10 bis 35 Prozent
Dämmung von Dach und oberster Geschossdecke: rund 10 bis 30 Prozent
Erneuerung der Fenster mit Wärmeschutzverglasung: rund 5 bis 15 Prozent
Isolierung der Kellerdecke: rund 5 bis 10 Prozent
Was kostet eine energetische Sanierung?
Die Kosten für eine energetische Sanierung eines Hauses variieren stark je nach Umfang und Art der Maßnahmen, liegen aber oft zwischen 5000 und über 150.000 Euro für ein Einfamilienhaus. Die Preisangaben der folgenden Beispiele verstehen sich jeweils inklusive Montage.
Dämmung des Dachs: Je nach Art des verwendeten Materials und der Art der Dämmung liegen die Kosten zwischen etwa 70 und 250 Euro pro Quadratmeter Dachfläche.
Dämmung der obersten Geschossfläche: Ist eine begehbare Geschossdecke gewünscht, ist mit Kosten von etwa 50 bis 100 Euro pro Quadratmeter zu rechnen. Eine nicht begehbare Dämmung beginnt bei etwa 30 Euro pro Quadratmeter.
Dämmung der Fassade: Hier stehen verschiedene Materialien und Verfahren zur Wahl. Von der einfachsten Technologie, der Einblasdämmung, die schon ab etwa 30 Euro pro Quadratmeter angeboten wird, reicht das Spektrum bis zu 350 Euro pro Quadratmeter für eine Dämmung mit verblendendem Mauerwerk.
Dämmung der Kellerdecke: Sind die Kellerräume hoch genug, um sie von unten mit Platten oder Matten zu dämmen, kostet das etwa 25 bis 60 Euro pro Quadratmeter. Ist die Raumhöhe im Keller sehr niedrig und eine Dämmung gewünscht, kostet das etwa 70 bis 250 Euro pro Quadratmeter – inklusive eines neuen Bodenbelags. Dazu kommen noch weitere Arbeiten wie die Anpassung von Türen und Treppenabsätzen an den höheren Fußbodenaufbau.
Austausch der Fenster: Hier variieren die Kosten, je nach Material von Rahmen und Fenstern: Ein neues Kunststofffenster mit Dreifachverglasung kostet rund 500 Euro, ein neues Holzfenster ab 560 Euro, ein neues Aluminiumfenster ab 780 Euro. Hinzu kommen noch die Kosten für die Demontage der alten Fenster.
Heizungstausch: Die Kosten hängen von der neuen Heizung ab: Eine Wärmepumpe kostet je nach Geräteart zwischen 15.000 und 50.000 Euro. Eine Pelletheizung schlägt inklusive nötiger weiterer Einbauten mit 20.000 bis 30.000 Euro zu Buche. Bei Fernwärme liegen die Umstellungskosten für ein kleineres Haus bei rund 8000 bis 15.000 Euro.
In einem individuellen Sanierungungsfahrplan (iSFP) hält ein Energieeffizienz-Experte in einem langfristigen und detaillierten Überblick fest, welche Sanierungsmaßnahmen bei einer Immobilie sinnvoll wären und welche Energieersparnis im jeweiligen Fall damit verbunden ist. Er dient als Wegweiser für die Planung der Sanierung und die Priorisierung von Maßnahmen.
Wie erfolgt eine energetische Sanierung?
Eine energetische Sanierung sollte strukturiert erfolgen. Gerade, wenn auch Fördermittel beantragt werden sollen, ist es sinnvoll, von Anfang an einen Experten hinzuzuziehen.
Fünf Schritte führen zum Ziel:
Zertifizierte Energieeffizienz-Experten machen eine Bestandsaufnahme, stellen die notwendigen Maßnahmen zusammen und helfen bei der Planung. Qualifizierte Beraterinnen und Berater findet man auf der Website der KfW oder bei der Initiative Energieeffizienz-Experten. Sollen Fördermittel beantragt werden, muss die Expertin oder der Experte einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen und dessen Ausführung begleiten.
Die Maßnahmen können in einer Komplettsanierung gebündelt oder schrittweise durchgeführt werden. Hat ein Experte für Energieeffizienz einen individuellen Sanierungsfahrplan erstellt, dient dieser als Grundlage für die weitere Planung.
Dies muss geschehen, bevor Verträge mit den ausführenden Handwerkern geschlossen oder Kaufverträge unterzeichnet werden (siehe auch unten). Förderung gibt es bei KfW, BAFA oder auf Länderebene.
Wurde eine Förderung beantragt, ist es sinnvoll, qualifizierte Handwerksbetriebe einzubeziehen, da die sachgemäße Ausführung der Maßnahmen abschließend vom Energieeffizienz-Experten bestätigt werden muss. Dennoch ist es für Hausbesitzer möglich, einzelne Maßnahmen, beispielsweise die Dämmung der Kellerdecke, auch in Eigenleistung durchzuführen. Allerdings sind dann nur die Materialkosten förderfähig; der Energieeffizienz-Experte muss auch hier die fachgerechte Durchführung – und die korrekte Angabe der Materialkosten – bestätigen.
Sind die Arbeiten abgeschlossen, stellt der Energieeffizienz-Experte eine Bestätigung nach Durchführung (BnD) aus, die für die Auszahlung von bestimmten Fördergeldern nötig ist. Soll die Immobilie in absehbarer Zeit verkauft oder vermietet werden, kann es Sinn machen, sich zudem einen neuen Energieausweis ausstellen zu lassen.
Wird eine Gebäudesanierungen gefördert?
Für energetische Sanierungen gibt es Zuschüsse und Kredite durch die staatliche Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sowie das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Einige der Fördermittel lassen sich kombinieren, beispielsweise BAFA-Zuschuss und KfW-Ergänzungskredit. Wichtig: Die Förderung müssen Sie beantragen, bevor die Maßnahmen in Auftrag gegeben werden. Außerdem ist in den meisten Fällen die Einbindung eines Experten für Energieeffizienz Pflicht.
Förderungen für energetische Sanierung:
Bei der Energieberatung durch eine qualifizierte Expertin oder einen Experten bezuschusst der Staat mit 50 Prozent des förderfähigen Beratungshonorars, maximal mit 650 Euro bei Ein- oder Zweifamilienhäusern.
Energetische Einzelmaßnahmen – zum Beispiel das Dämmen von Wänden und Dachflächen oder der Austausch von Fenstern – fördert das BAFA mit 15 Prozent der förderfähigen Ausgaben.
Bei der KfW können Sie einen Ergänzungskredit von bis zu 120.000 Euro für Einzelmaßnahmen zur energetischen Sanierung von Wohngebäuden beantragen. Der effektive Jahreszins hängt vom Haushaltseinkommen ab und beginnt bei 0,01 Prozent.
Für alle, die ihr Haus komplett sanieren möchten, hat die KfW das Kreditprogramm 261 aufgelegt. Zu einem Zins ab 2,24 Prozent effektivem Jahreszins können Sie bis zu 150.000 Euro als Förderkredit aufnehmen, außerdem gibt es Tilgungszuschüsse.
In einigen Bundesländern gibt es außerdem regionale Förderprogramme. In der Förderdatenbank können Sie danach mit dem Stichwort "Sanierung" suchen und nach Ihrem Bundesland filtern.
Steuerbonus für energetische Sanierung
Unabhängig von staatlichen Förderungen gibt es für bestimmte energetische Maßnahmen im Umfang von bis zu 200.000 Euro steuerliche Erleichterungen. Zum Beispiel die Wärmedämmung, der Austausch von Fenstern oder eine neue Heizung. 20 Prozent der Sanierungskosten können Sie über drei Jahre verteilt mithilfe der Anlage "Energetische Maßnahmen" abschreiben, die der Steuererklärung beigelegt wird. Der Betrag wird jeweils direkt von der Steuerlast abgezogen.
Im Unterschied zu den Förderprogrammen, die bereits greifen, während die Maßnahmen laufen, können sie allerdings erst steuerlich geltend gemacht werden, nachdem die Arbeiten abgeschlossen sind. Voraussetzungen: Das Gebäude muss mindestens zehn Jahre alt sein und von demjenigen bewohnt sein, der die Steuervorteile nutzen möchte.