Energieausweis: Alle Daten zur Energieeffizienz auf einen Blick

Für Neubauten sowie für Bestandsgebäude, die verkauft, neu vermietet oder verpachtet werden sollen, brauchen Eigentümer und Eigentümerinnen einen Energieausweis. Das Wichtigste im Überblick.

• Der Energieausweis zeigt die Energieeffizienz eines Hauses

• Er ist Pflicht für alle, die Haus oder Wohnung verkaufen oder neu vermieten

• Es gibt den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis

Was ist ein Energieausweis?

Aus einem Energieausweis lässt sich die Energieeffizienz eines Hauses ablesen. Damit werden Immobilien vergleichbar: Der Energieausweis gibt Interessierten vor einer Miet- oder Kaufentscheidung einen Überblick über die zu erwartenden Energiekosten.

Er informiert Immobilienbesitzer und -besitzerinnen darüber, wie sie die energetischen Eigenschaften ihrer Immobilie verbessern können. Manchmal wird für den Energieausweis auch der Begriff "Energiesparausweis" oder "Energiepass" verwendet.

Anhand einer Farbskala lassen sich auf dem Energieausweis die Energiekennwerte ablesen. Die Skala reicht von A+ (niedriger Energiebedarf) bis H (hoher Energiebedarf). Der obere Pfeil auf der Skala zeigt den Endenergiebedarf an. Das ist die Energiemenge, die das Haus jährlich für Heizung, Warmwasser und Lüftung braucht. Der untere Pfeil markiert den sogenannten Primärenergiebedarf, also die Energie, die zur Bereitstellung der verbrauchten Energie benötigt wurde. Strom hat zum Beispiel einen hohen Primärbedarf, weil er größtenteils noch mit fossilen Energien erzeugt wird. Sonnenenergie hingegen hat einen Primärenergiebedarf von Null.

Wozu ein Energieausweis?

Ein Energieausweis ist immer dann vorgeschrieben, wenn ein Haus oder eine Wohnung verkauft oder neu vermietet beziehungsweise verpachtet werden soll. Das Dokument soll Kauf- oder Mietinteressierte über die energetischen Kennwerte des Wohngebäudes und die dadurch entstehenden Treibhausgasemissionen informieren. Solange die Eigentümer und Eigentümerinnen die Immobilie bewohnen, brauchen sie keinen Energieausweis.

Wer schon seit 2006 oder länger in derselben Wohnung zur Miete wohnt, kann keinen Energieausweis verlangen. Erst im Jahr darauf ist eine Regelung inkraft getreten, nach der auch Bestandsmieter und -mieterinnen einen Anspruch darauf haben.

Was ist ein Bedarfsausweis?

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis. Für den verbrauchsorientierten Energieausweis werden die Kennzahlen des Energieverbrauchs der vergangenen drei Jahre ermittelt. Der Verbrauch hängt allerdings stark vom Verhalten der Bewohner und Bewohnerinnen ab: Wie viele Personen wohnen im Haus? Wie heizen oder lüften sie? Stand das Haus eine Zeitlang leer? All das wird für die Erstellung eines Verbrauchsausweises nicht berücksichtigt und kann die Ergebnisse verfälschen.

Genauere Ergebnisse liefert ein bedarfsorientierter Energieausweis. Hierbei wird der Energiebedarf unter anderem anhand des Gebäudealters und -typs und mithilfe von Daten über die Gebäudehülle und die Anlagentechnik für Heizung und Warmwasser berechnet. Ein Bedarfsausweis hat daher mehr Aussagekraft als ein Verbrauchsausweis, weil die Kennwerte unabhängig vom individuellen Heiz- und Wohnverhalten der Bewohner und Bewohnerinnen berechnet werden.

Energieausweis – aber welcher?

Prinzipiell können Immobilieneigentümer und -eigentümerinnen wählen, ob sie sich einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis ausstellen lassen, mit folgenden Ausnahmen:

• Der Bedarfsausweis ist Pflicht für Mehrfamilienhäuser mit bis zu vier Wohneinheiten, für die der Bauantrag vor November 1977 gestellt wurde, als es noch nicht die Wärmeschutzverordnung gab, und die seitdem nicht energetisch modernisiert wurden.

• Auch nach einer kürzlich erfolgten Dämmung der Fassade oder bei einer Erneuerung eines Außenbauteils muss ein Bedarfsausweis ausgestellt werden, weil in diesem Fall die Verbrauchsdaten aus den vergangenen drei Jahren noch nicht vorliegen. Das Gleiche gilt bei Neubauten.

Energieausweis beantragen

Den Verbrauchsausweis erstellt der Energieversorger. Der Bedarfsausweis darf nur von zertifizierten Fachleuten ausgestellt werden, denn er bedarf einer persönlichen Besichtigung. Hier kommen als Ansprechpartner infrage: Energieberaterinnen, Architekten, Bauingenieurinnen, Innenarchitekten und Schornsteinfegerinnen. Manchmal gehört der Energieausweis beim Immobilienkauf auch zum Service.

Außerdem gibt es Online-Portale, die das Ausstellen des Energieausweises anbieten. Dabei müssen die Hauseigentümer und -eigentümerinnen die erforderlichen Daten online hochladen, ein Besichtigungstermin vor Ort findet nicht statt. Solche Online-Angebote sind zwar zulässig, aber es besteht die Gefahr, dass die ungeprüften Ergebnisse zu falschen oder ungenauen Angaben über den Energiestandard des Gebäudes führen. Ein Risiko für den Eigentümer oder die Eigentümerin: Denn findet der Käufer oder die Mieterin Fehler in den Angaben des Energieausweises, kann er oder sie Schadenersatz verlangen.

Was kostet der Energieausweis?

Wie viel ein Energieausweis kostet, hängt von mehreren Faktoren ab. Zum einen macht es einen Unterschied, ob ein Verbrauchs- oder ein Bedarfsausweis erstellt werden soll. Die Erhebung der Daten für den Bedarfsausweis ist aufwendiger als für den Verbrauchsausweis. Daher ist ein Bedarfsausweis mit einem Preis von mehreren Hundert Euro auch teurer als ein Verbrauchsausweis, den es schon unter 100 Euro gibt.

Weitere Faktoren für die Höhe der Kosten sind unter anderem die Gebäudegröße, der Aufwand für die Erfassung der unterschiedlichen Bauteile, das Heizsystem und die vorliegenden Bauunterlagen. Als Faustregel gilt: Je größer und komplexer ein Haus und seine Anlagentechnik sind, umso teurer ist der Energieausweis.

Ist ein Energieausweis Pflicht?

Wer eine Immobilie kaufen oder mieten will, hat ein Recht darauf zu wissen, wie die Energieeffizienz des Gebäudes ist, um darauf basierend eine Entscheidung zu treffen. Immerhin richten sich danach über mehrere Jahre die Folgekosten insgesamt. Daher müssen Verkäufer von Immobilien und Vermieterinnen, die ihre Immobilie neu vermieten wollen, einen Energieausweis vorlegen. Bestandsmieter und -mieterinnen haben kein Anrecht, von ihrem Vermieter oder ihrer Vermieterin einen Energieausweis zu verlangen.

Kann der Eigentümer bzw. die Eigentümerin einer Immobilie bei Vermietung oder Verkauf keinen rechtsgültigen Energieausweis vorlegen, so begeht er bzw. sie eine Straftat. Auch ein Energieausweis mit unvollständigen oder fehlerhaften Angaben ist gesetzeswidrig. Wird die Wohnung oder das Haus inseriert, müssen der Besitzer oder die Maklerin bereits in der Immobilienanzeige vorgeschriebene Pflichtangaben zum Energieausweis nennen.

Ein Energieausweis ist aktuell nur zehn Jahre gültig. Nach Ablauf dieses Zeitraums muss ein neues Dokument erstellt werden. Eine Verlängerung des bestehenden Energieausweises ist nicht möglich.

Zur Energieeffizienzklasse A sollen alle Nullemissionsgebäude zählen, in die Klasse G sollen alle Gebäude eingeteilt werden, die gemäß ihrer Energieeffizienz zu den schlechtesten 15 Prozent des jeweiligen Landes gehören. Die Effizienzklasse A+ ist für besonders energieeffiziente Gebäude vorgesehen.

Außer den bisherigen Angaben sollen auch die Treibhausgasemissionen des Gebäudes, der Einsatz von erneuerbaren Energien sowie Angaben zur Raumklimaqualität auf dem Energieausweis vermerkt sein. Energieausweise für die Effizienzklassen D bis G sollen künftig nur noch fünf Jahre gültig sein. Die Kosten für die neuen Ausweise sollen nach EU-Vorgaben günstiger werden und für sozial schwache Immobilienbesitzer und -besitzerinnen sogar kostenlos sein.

Ausstellungsdauer

Die Dauer für die Erstellung eines Energiebedarfsausweises hängt davon ab, ob man einen Verbrauchsausweis oder einen Bedarfsausweis beantragt sowie von der Auslastung des entsprechenden Ansprechpartners oder der Ansprechpartnerin. Generell sollte man mit mindestens drei bis fünf Tagen ab dem Einreichen rechnen. Beim Bedarfsausweis kommt der Termin für die Begehung dazu.

Autorin: Sabine Olschner