Energieausweis fürs Haus: Wann er Pflicht ist und was er kostet

Energieausweis für Wohngebäude
Der Energieausweis beschreibt den Energiestandard eines Wohngebäudes und darf nur von bestimmten Fachleuten ausgestellt werden© stock.adobe.com/vegefox.com

Für Neubauten und Bestandsgebäude, die verkauft oder neu vermietet werden sollen, brauchen Eigentümer einen Energieausweis. Das ist dabei zu beachten.

  • Der Ausweis liefert Daten zur Energieeffizienz und den Energiekosten eines Gebäudes

  • Potenzielle Käufer und Neu-Mieter haben ein Recht auf die Energieangaben

  • Es gibt einen Bedarfsausweis und einen Verbrauchsausweis

Was ist ein Energieausweis?

Ein Energieausweis bescheinigt die Energieeffizienz eines Wohngebäudes und ermöglicht einen Vergleich: Für den Fall eines Nutzerwechsels hilft das Dokument Interessierten vor einer Miet- oder Kaufentscheidung, sich über die zu erwartenden Heiz- und Warmwasserkosten zu informieren.

Auch Eigentümerinnen und Eigentümer erhalten damit Anhaltspunkte, wie sie die energetischen Eigenschaften ihrer Immobilie verbessern und somit Energiekosten sparen können. Manchmal wird für den Energieausweis auch der Begriff "Energiesparausweis" oder "Energiepass" verwendet.

Wann ist ein Energieausweis Pflicht?

Aufnahme verschiedener Energienachweise eines Einfamilienhauses
Mit dem Energieausweis können potenzielle Käufer und Mieter den Energieverbrauch von Wohngebäuden vergleichen© imago images/Zoonar

Bei dem Verkauf, der Vermietung und der Verpachtung eines Wohngebäudes ist die Ausstellung eines Energieausweises gesetzlich vorgeschrieben. Unter Umständen auch bei umfangreichen Sanierungen. Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen oder mieten will, hat ein Recht, zu erfahren, welche Energiekosten anfallen können. Es genügt, wenn der Energieausweis bei der Besichtigung deutlich sichtbar aushängt oder ausliegt. Bei Vertragsschluss muss eine Kopie überreicht werden.

Ausnahmen gelten unter anderem für Baudenkmäler und Gebäude mit einer Nutzfläche von bis zu 50 Quadratmetern. Solange man sein Wohneigentum selbst bewohnt oder nicht neu vermietet, ist auch kein Energieausweis notwendig. Wer schon seit 2006 oder länger in derselben Wohnung zur Miete wohnt, kann zudem keinen Energieausweis verlangen. Erst im Jahr darauf ist eine Regelung in Kraft getreten, nach der auch Bestandsmieter und -mieterinnen darauf einen Anspruch haben.

Wer bei dem Verkauf oder der Vermietung eines Hauses oder einer Wohnung übrigens keinen rechtsgültigen Energieausweis vorlegen kann, begeht eine Straftat. Dann droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. Auch ein Energieausweis mit unvollständigen oder fehlerhaften Angaben ist gesetzeswidrig. Wird die Wohnung oder das Haus inseriert, müssen der Besitzer oder die Maklerin bereits in der Immobilienanzeige vorgeschriebene Pflichtangaben zum Energieausweis nennen.

Ein Energieausweis ist aktuell nur zehn Jahre gültig. Nach Ablauf dieses Zeitraums muss ein neues Dokument erstellt werden. Eine Verlängerung des bestehenden Energieausweises ist nicht möglich.

Wie liest man einen Energieausweis?

Nahaufnahme zweier Energieausweise
Die Farben und Zahlen auf der Skala sowie die Pfeile oben und unten weisen die Energieeffizienz des Wohngebäudes aus© imago images/Roman Möbius

An einer alphabetischen und farblichen Einteilung lassen sich auf dem Dokument die Kennwerte zu Energieverbrauch bzw. -bedarf des Hauses ablesen. Die Skala zur Energieeffizienz reicht von A+ bis H beziehungsweise grün bis rot (niedriger bis hoher Energiebedarf). Pfeile ordnen das Gebäude dort ein. Die Zahlen dazwischen stehen für die jährlichen Kilowattstunden pro Quadratmeter Nutzfläche.

Der obere Pfeil zeigt den Endenergiebedarf an. Das ist die Energiemenge, die das Haus jährlich für Heizung, Warmwasser und Lüftung braucht. Der untere Pfeil markiert den Primärenergiebedarf, also die Energie, die zur Bereitstellung der verbrauchten Energie benötigt wurde. Strom aus fossiler Energie hat zum Beispiel einen hohen Primärenergiebedarf, Sonnenenergie hingegen liegt bei Null.

Energieeffizienzklassen in Energieausweisen:

Energieeffizienzklasse

Energiebedarf bzw. -verbrauch

A+

unter 30 kWh pro m² im Jahr

A

30 bis unter 50 kWh pro m² im Jahr

B

50 bis unter 75 kWh pro m² im Jahr

C

75 bis unter 100 kWh pro m² im Jahr

D

100 bis unter 130 kWh pro m² im Jahr

E

130 bis unter 160 kWh pro m² im Jahr

F

160 bis unter 200 kWh pro m² im Jahr

G

200 bis unter 250 kWh pro m² im Jahr

H

über 250 kWh pro m² im Jahr

(c) ADAC 2/2024

Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis?

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis.

  • Verbrauchsausweis: Hierfür werden die Kennwerte mithilfe der Verbrauchsabrechnungen aus drei aufeinanderfolgenden Jahren ermittelt, die nicht länger als 18 Monate zurückliegen dürfen. Die Daten sind zwar weniger fehleranfällig, hängen aber stark vom Verhalten der Bewohner und Bewohnerinnen ab: Wie viele Personen wohnen im Haus? Wie heizen oder lüften sie? Stand das Haus eine Zeitlang leer? Alle diese Faktoren können die Ergebnisse beeinflussen.

  • Bedarfsausweis: Hierbei werden die Kennwerte anhand der Bauunterlagen und technischer Angaben zu Gebäude und Heizung unter standardisierten Rahmenbedingungen (z. B. Klimadaten, Nutzerverhalten und Raumtemperatur) berechnet. Ein Bedarfsausweis hat deshalb mehr Aussagekraft als ein Verbrauchsausweis, weil die Kennwerte unabhängig vom individuellen Heiz- und Wohnverhalten der Bewohner und Bewohnerinnen berechnet werden.

Welcher Energieausweis ist zulässig?

Prinzipiell können Immobilieneigentümer und -eigentümerinnen wählen, ob sie sich einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis ausstellen lassen. Nur in wenigen Fällen gibt es Einschränkungen:

  • Pflicht ist der Bedarfsausweis bei Mehrfamilienhäusern mit bis zu vier Wohneinheiten, wenn der Bauantrag dazu vor November 1977 gestellt und sie seitdem nicht energetisch modernisiert wurden.

  • Ein Bedarfsausweis ist auch nach einer kürzlich erfolgten Fassadendämmung oder bei einer Erneuerung eines Außenbauteils erforderlich, weil in diesem Fall die Verbrauchsdaten aus den vergangenen drei Jahren noch nicht vorliegen.

  • Für Neubauten wird grundsätzlich ein Bedarfsausweis ausgestellt. Der Bauträger muss ihn unverzüglich nach der Fertigstellung des Wohngebäudes vorlegen.

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Wo den Energieausweis beantragen?

Den Verbrauchsausweis erstellt der Energieversorger. Den Bedarfsausweis dürfen nur zertifizierte Fachleute ausstellen, denn dafür ist eine persönliche Besichtigung notwendig. Infrage kommen hier: Architekten, Bauingenieure, Handwerker und Schornsteinfeger. Hauseigentümerinnen und Bauherren finden die entsprechenden Experten beispielsweise in der Aussteller-Datenbank der Deutschen Energie-Agentur*. Außerdem sind verschiedene Fachleute, die in der Energieeffizienz-Expertenliste für Förderprogramme des Bundes* aufgeführt sind, ausstellungsberechtigt. Manchmal gehört der Energieausweis beim Immobilienkauf auch zum Service.

Daneben gibt es Onlineportale, die Energieausweise ausstellen. Dort müssen die Hauseigentümer und -eigentümerinnen die erforderlichen Daten hochladen, ein Besichtigungstermin vor Ort findet nicht statt. Solche Angebote sind zwar zulässig, aber es besteht die Gefahr, dass die ungeprüften Ergebnisse zu falschen oder ungenauen Angaben über den Energiestandard des Gebäudes führen. Ein Risiko für den Eigentümer oder die Eigentümerin: Denn findet der Käufer oder die Mieterin Fehler in den Angaben des Energieausweises, kann er oder sie Schadenersatz verlangen.

Die Dauer für die Erstellung eines Energieausweises hängt davon ab, ob man einen Verbrauchs- oder einen Bedarfsausweis beantragt sowie von der Auslastung der Fachleute. Mindestens ist mit drei bis fünf Tagen zu rechnen. Beim Bedarfsausweis kommt der Termin für die Begehung dazu.

Was kostet der Energieausweis?

Die Erhebung der Energiedaten für einen Bedarfsausweis ist aufwendiger als bei einem Verbrauchsausweis, weshalb es deutliche preisliche Unterschiede gibt. Weitere Faktoren für die Höhe der Kosten sind die Gebäudegröße, der Aufwand für die Erfassung der unterschiedlichen Wohneinheiten, das Heizsystem und die vorliegenden Bauunterlagen.

Der Preis für einen Bedarfsausweis mit Begehung vor Ort beträgt mindestens 300 bis 500 Hundert Euro. Einen Verbrauchsausweis gibt es für ein Einfamilienhaus schon unter 100 Euro. Die Kosten für den Energieausweis tragen die Eigentümer und Eigentümerinnen der Wohngebäude. Sie dürfen diese zum Beispiel nicht auf Mieter und Mieterinnen umlegen.

Autorin: Sabine Olschner