Energieausweis fürs Haus: Pflichten, Kosten und Änderungen 2026
Von André Gieße
Für Neubauten und Bestandsgebäude, die verkauft oder neu vermietet werden sollen, brauchen Eigentümer einen Energieausweis. Das ist dabei zu beachten.
Der Ausweis liefert Daten zur Energieeffizienz und den Energiekosten einer Immobilie
Potenzielle Käufer und Neu-Mieter haben ein Recht auf die Energieangaben
Es gibt einen Bedarfsausweis und einen Verbrauchsausweis
Was ist ein Energieausweis?
Ein Energieausweis bescheinigt die Energieeffizienz eines Wohngebäudes und ermöglicht einen Vergleich: Bei einem Nutzerwechsel hilft das Dokument Interessierten vor einer Miet- oder Kaufentscheidung, sich über die zu erwartenden Heiz- und Warmwasserkosten zu informieren.
Auch Eigentümerinnen und Eigentümer erhalten damit Anhaltspunkte, wie sie die energetischen Eigenschaften ihrer Immobilie verbessern und somit Energiekosten sparen können. Manchmal wird für den Energieausweis auch der Begriff "Energiesparausweis" oder "Energiepass" verwendet.
Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis?
Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis.
Verbrauchsausweis: Hierfür werden die Kennwerte mithilfe der Verbrauchsabrechnungen aus drei aufeinanderfolgenden Jahren ermittelt, die nicht länger als 18 Monate zurückliegen. Die Daten sind zwar weniger fehleranfällig, hängen aber stark vom Verhalten der Bewohner und Bewohnerinnen ab: Wie viele Personen wohnen im Haus? Wie heizen oder lüften sie? Stand das Haus eine Zeitlang leer? Alle diese Faktoren können die Ergebnisse beeinflussen.
Bedarfsausweis: Hierbei werden die Kennwerte anhand der Bauunterlagen und technischer Angaben zu Gebäude und Heizung unter standardisierten Rahmenbedingungen (z.B. Klimadaten, Nutzerverhalten und Raumtemperatur) berechnet. Ein Bedarfsausweis hat deshalb mehr Aussagekraft als ein Verbrauchsausweis, weil die Kennwerte unabhängig vom individuellen Heiz- und Wohnverhalten der Bewohner und Bewohnerinnen berechnet werden.
Welche Regeln gelten für Energieausweise 2026?
Deutschland musste bis 29. Mai 2026 eigentlich die neue EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) in nationales Recht umsetzen. Die Umsetzung der EPBD verzögert sich jedoch, weil das dafür notwendige Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) noch nicht beschlossen ist. Mit dem Inkrafttreten ist zum 1. November 2026 zu rechnen. Diese Neuerungen gelten dann für jeden neu erstellten Energieausweis, also für Verbrauchs- und Bedarfsausweis:
Was sich durch die EU-Gebäuderichtlinie ändert
Für Häuser werden EU-weit einheitliche Energieausweise mit einer Skala von A bis G Pflicht
Die Klasse A gibt es nur für Nullemissionshäuser; Klasse G soll den Gebäudebestand mit der schlechtesten Energieeffizienz im Land abbilden
Energieausweise müssen künftig Empfehlungen für Effizienzmaßnahmen (z.B. Sanierung oder Heizungsoptimierung) enthalten
Die bisherigen Energieausweise mit Skalen von A+ bis H gelten noch bis zu ihrem jeweiligen Ablaufdatum (maximal 10 Jahre ab Ausstellungsdatum)
Jeder Energieausweis wird zentral gespeichert und ist für Käufer und Mieter einsehbar sowie für Behörden und Förderstellen digital zugänglich, um Sanierungsziele zu überprüfen
ein neuer Energieausweis wird erst nötig, wenn kein gültiger Ausweis vorhanden ist und ein gesetzlicher Anlass eintritt – also bei Verkauf, Neuvermietung, künftig auch bei Verlängerung eines Mietvertrags sowie nach einer größeren Renovierung
Die meisten Vorgaben der EPBD betreffen Eigentümerinnen und Eigentümer von Immobilien erst in den Folgejahren. Geplant ist etwa, dass Wohngebäude ihren Primärenergieverbrauch bis 2030 im Vergleich zu 2020 um 16 Prozent reduzieren müssen.
Wann ist ein Energieausweis aktuell Pflicht?
Ein Energieausweis für ein Wohngebäude ist gesetzlich vorgeschrieben und aktuell Pflicht bei:
Verkauf
Vermietung
Verpachtung
Neubau
umfangreichen Sanierungen
Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen oder mieten will, hat ein Recht, zu erfahren, welche Energiekosten anfallen können. Es genügt, wenn der Energieausweis bei der Besichtigung deutlich sichtbar aushängt oder ausliegt. Bei Vertragsschluss muss eine Kopie überreicht werden.
Ausnahmen gelten für Baudenkmäler und Gebäude mit einer Nutzfläche von bis zu 50 Quadratmetern. Solange man sein Wohneigentum selbst bewohnt oder nicht neu vermietet, ist auch kein Energieausweis notwendig. Wer schon seit 2006 oder länger in derselben Wohnung zur Miete wohnt, kann zudem keinen Energieausweis verlangen. Erst im Jahr darauf ist eine Regelung in Kraft getreten, nach der auch Bestandsmieter und -mieterinnen darauf einen Anspruch haben.
Welche rechtlichen Konsequenzen drohen bei Verstößen?
Wer bei dem Verkauf oder der Vermietung von Haus oder Wohnung keinen rechtsgültigen Energieausweis vorlegen kann, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Dann droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. Ein Energieausweis mit unvollständigen oder fehlerhaften Angaben ist ebenfalls gesetzeswidrig. Wird die Wohnung oder das Haus inseriert, müssen der Besitzer oder die Maklerin bereits in der Immobilienanzeige vorgeschriebene Pflichtangaben zum Energieausweis nennen.
Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Nach Ablauf dieses Zeitraums muss ein neues Dokument erstellt werden. Es ist nicht möglich, den bestehenden Energieausweis zu verlängern.
Was kostet ein Energieausweis fürs Haus?
Der Preis für einen Bedarfsausweis für ein Einfamilienhaus mit Begehung vor Ort beträgt rund 300 bis 500 Euro. Einen Verbrauchsausweis für ein Einfamilienhaus kostet zwischen 50 bis 120 Euro. Energieausweise für Mehrfamilienhäuser kosten mehr. Die Kosten für den Energieausweis tragen die Eigentümer der Wohngebäude. Sie dürfen diese nicht auf Mieter umlegen.
Die Erhebung der Energiedaten für einen Bedarfsausweis ist aufwendiger als bei einem Verbrauchsausweis, weshalb es deutliche preisliche Unterschiede gibt. Weitere Faktoren für die Höhe der Kosten sind die Gebäudegröße, der Aufwand für die Erfassung der unterschiedlichen Wohneinheiten, das Heizsystem und die vorliegenden Bauunterlagen.
Kosten für Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis 2026
| Art des Energieausweises | Kosten |
|---|---|
Verbrauchsausweis Einfamilienhaus | ca. 50–120 € |
Verbrauchsausweis Mehrfamilienhaus | ca. 100–400 € |
Bedarfsausweis | ca. 300–500 € |
Bedarfsausweis Mehrfamilienhaus | ca. 500–1500 € |
Wie liest man den Energieausweis richtig?
An einer alphabetischen und farblichen Einteilung lassen sich auf dem Dokument die Kennwerte zu Energieverbrauch bzw. -bedarf des Hauses ablesen. Die Skala zur Energieeffizienz reicht im Jahr 2025 von A+ bis H beziehungsweise grün bis rot (niedriger bis hoher Energiebedarf). Pfeile ordnen das Gebäude dort ein. Die Zahlen dazwischen stehen für die jährlichen Kilowattstunden pro Quadratmeter der beheizten und gekühlten Gebäudenutzfläche, die nach der DIN-Norm V 18599 ermittelt werden muss.
Der obere Pfeil zeigt den Endenergiebedarf an. Das ist die Energiemenge, die das Haus jährlich für Heizung, Warmwasser und Lüftung braucht. Der untere Pfeil markiert den Primärenergiebedarf, also die Energie, die zur Bereitstellung der verbrauchten Energie benötigt wurde. Strom aus fossiler Energie hat zum Beispiel einen hohen Primärenergiebedarf, Sonnenenergie liegt bei Null.
Energieeffizienzklassen fürs Haus
| Energieeffizienzklasse | Energiebedarf bzw. -verbrauch |
|---|---|
A+ | unter 30 kWh pro m² im Jahr |
A | 30 bis unter 50 kWh pro m² im Jahr |
B | 50 bis unter 75 kWh pro m² im Jahr |
C | 75 bis unter 100 kWh pro m² im Jahr |
D | 100 bis unter 130 kWh pro m² im Jahr |
E | 130 bis unter 160 kWh pro m² im Jahr |
F | 160 bis unter 200 kWh pro m² im Jahr |
G | 200 bis unter 250 kWh pro m² im Jahr |
H | über 250 kWh pro m² im Jahr |
Ab welchem Baujahr braucht man einen Energieausweis?
Prinzipiell können Immobilieneigentümer wählen, ob sie sich einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis ausstellen lassen. Nur in wenigen Fällen gibt es Einschränkungen:
Pflicht ist der Bedarfsausweis bei Gebäuden mit bis zu vier Wohneinheiten, wenn der Bauantrag dazu vor November 1977 gestellt und sie seitdem nicht energetisch modernisiert wurden.
Ein Bedarfsausweis ist auch nach einer kürzlich erfolgten Fassadendämmung oder bei einer Erneuerung eines Außenbauteils erforderlich, weil in diesem Fall die Verbrauchsdaten aus den vergangenen drei Jahren noch nicht vorliegen.
Für Neubauten wird grundsätzlich ein Bedarfsausweis ausgestellt. Der Bauträger muss ihn unverzüglich nach der Fertigstellung des Wohngebäudes vorlegen.
Wo Energieausweis beantragen bzw. erstellen lassen?
Den Verbrauchsausweis erstellt der Energieversorger. Einen Bedarfsausweis dürfen nur zertifizierte Fachleute ausstellen, denn dafür ist eine persönliche Besichtigung notwendig. Infrage kommen beispielsweise: Architekten, Bauingenieure, Handwerker und Schornsteinfeger.
Hauseigentümerinnen und Bauherren finden diese Experten in der Aussteller-Datenbank der Deutschen Energie-Agentur. Außerdem sind verschiedene Fachleute, die in der Energieeffizienz-Expertenliste für Förderprogramme des Bundes aufgeführt sind, ausstellungsberechtigt. Manchmal gehört der Energieausweis beim Immobilienkauf auch zum Service.
Daneben gibt es Onlineportale, die Energieausweise ausstellen. Dort müssen die Hauseigentümer und -eigentümerinnen die erforderlichen Daten hochladen, ein Besichtigungstermin vor Ort findet nicht statt. Solche Angebote sind zwar zulässig, aber es besteht die Gefahr, dass die ungeprüften Ergebnisse zu falschen oder ungenauen Angaben über den Energiestandard des Gebäudes führen. Ein Risiko für den Eigentümer oder die Eigentümerin: Denn findet der Käufer oder die Mieterin Fehler in den Angaben des Energieausweises, kann er oder sie Schadenersatz verlangen.
Die Dauer für die Erstellung eines Energieausweises hängt davon ab, ob man einen Verbrauchs- oder einen Bedarfsausweis beantragt sowie von der Auslastung der Fachleute. Mindestens ist mit drei bis fünf Tagen zu rechnen. Beim Bedarfsausweis kommt der Termin für die Begehung dazu.
FAQ: Energieausweis fürs Haus
Wann ist ein Energieausweis Pflicht?
Ein Energieausweis ist in der Regel Pflicht, wenn ein Haus oder eine Wohnung verkauft, neu vermietet, verpachtet oder neu gebaut wird. Auch bei größeren Sanierungen kann ein neuer Energieausweis nötig sen.
Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
Ein Energieausweis gilt zehn Jahre. Danach kann er nicht verlängert werden, sondern muss bei Bedarf neu erstellt werden.
Was kostet ein Energieausweis?
Ein Verbrauchsausweis ist meist günstiger und kostet für ein Einfamilienhaus oft unter 100 Euro. Ein Bedarfsausweis ist aufwendiger und kostet häufig mehrere hundert Euro, etwa 300 bis 500 Euro oder mehr.
Was ist der Unterschied zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis?
Der Verbrauchsausweis basiert auf den tatsächlichen Verbrauchsdaten der vergangenen Jahre. Der Bedarfsausweis bewertet dagegen den energetischen Zustand des Gebäudes anhand von Bauweise, Dämmung und Heiztechnik und ist deshalb meist aussagekräftiger.
Wer erstellt einen Energieausweis?
Energieausweise dürfen nur berechtigte Fachleute ausstellen, zum Beispiel Energieberater, Architekten, Bauingenieure, bestimmte Handwerker oder Schornsteinfeger. Für die Suche eignen sich etwa Ausstellerdatenbanken oder die Energieeffizienz-Expertenliste.
Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich mein Haus selbst bewohne?
Nein. Wer seine Immobilie selbst nutzt und sie weder verkauft noch neu vermietet, braucht normalerweise keinen Energieausweis.
Was passiert, wenn kein Energieausweis vorliegt?
Wer beim Verkauf oder bei der Vermietung keinen gültigen Energieausweis vorlegen kann, riskiert ein Bußgeld. Auch fehlerhafte oder fehlende Angaben in Immobilienanzeigen können eine Ordnungswidrigkeit sein.