Grundsteuer-Reform: Die Folgen für Mieter und Eigentümer

Wegen der Grundsteuerreform müssen Hausbesitzer ihren Besitz ans Finanzamt melden
Wegen der Grundsteuerreform müssen Hausbesitzer ihren Besitz ans Finanzamt melden© iStock.com/heckepics

Die Grundsteuer wird reformiert. Das ändert sich für Eigentümer und Mieter, diese Informationen will das Finanzamt.

  • Grundsteuerreform betrifft mehrere Millionen Eigentümer

  • Für manche Grundbesitzenden wird es teurer

  • Mieterinnen und Mieter können über die Nebenkostenabrechnung betroffen sein

36 Millionen Grundstücke gibt es in Deutschland. Ihre Eigentümer müssen dafür Grundsteuer zahlen. Nun steht eine große Grundsteuerreform bevor.

Anlass für diese Reform ist eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts: Das derzeitige System der grundsteuerlichen Bewertung behandelt nach Auffassung der Richterinnen und Richter gleichartige Grundstücke unterschiedlich und verstößt daher gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung. In einer groß angelegten Aktion sollen nun die Grundstückswerte bis zum Jahr 2025 neu berechnet werden. Auf Eigentümer kommt damit einiges an Arbeit zu.

Was ist die Grundsteuer?

Wer ein Grundstück besitzt, muss dafür Steuern zahlen. Diese sogenannte Grundsteuer berechnet sich nach dem Wert des Grundstückes und den Gebäuden beziehungsweise den land- und forstwirtschaftlichen Betrieben, die darauf stehen.

Die Grundsteuer fließt an die Kommunen und Gemeinden, zu denen die Grundstücke gehören, und ist für sie eine wichtige Einnahmequelle. Jährlich zahlen Grundstückseigentümer in Deutschland Grundsteuern in Höhe von circa 15 Milliarden Euro. Wird die Immobilie auf den Grundstücken vermietet, kann die Grundsteuer über die Betriebskosten auf die Mieter umleget werden.

Die derzeitige Berechnung der Grundsteuer basiert auf Werten aus den Jahren 1964 (für Grundstücke im Westen von Deutschland) beziehungsweise 1935 (für Grundstücke im Osten).

Damals wurde die Grundsteuer anhand von sogenannten Einheitswerten berechnet. Dabei spielten nur die Größe des Grundstücks und die Gebäudefläche eine Rolle, nicht aber seine Lage. Der berechnete Wert wird mit einer Steuermesszahl multipliziert, das ergibt den Grundsteuermessbetrag. Dieser wird mit dem sogenannten Hebesatz multipliziert, den jede Gemeinde selbst festlegt. Das Ergebnis dieser Berechnung ist die Grundsteuerbelastung.

Warum kommt die Grundsteuer-Reform?

Die Einheitswerte für die Berechnung der Grundsteuer sind heute nicht mehr realistisch, weil sich der Preis für Grundstücke und Gebäude in den vergangenen Jahrzehnten sehr unterschiedlich entwickelt hat. In guter Lage ist Grund heute weit mehr wert als an einem weniger beliebten Ort.

Trotzdem zahlen Eigentümer bislang die gleichen Grundsteuern. Das Bundesverfassungsgericht befand, dass dieses Vorgehen gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung verstößt, und mahnte 2018 eine Reform an.

Die Neuregelung wurde im November 2019 verabschiedet. Bis Ende 2024 gilt nun eine Übergangsfrist. Bis dahin sollen alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet und auf dieser Basis die neue Grundsteuer berechnet werden.

Wie wird die Grundsteuer künftig berechnet?

War bisher für die Ermittlung des Grundstückswerts der oben beschriebene Einheitswert maßgeblich, gilt als Grundlage künftig der Grundsteuerwert. Dieser orientiert sich unter anderem am Bodenrichtwert – also dem Wert für den unbebauten Boden –, an der Fläche des Grundstücks, am Alter des Gebäudes, das eventuell darauf steht, sowie daran, ob dieses Gebäude privat oder betrieblich genutzt wird.

Ist der Grundsteuerwert mithilfe der oben genannten Daten ermittelt, wird er wie bisher zunächst mit einer Steuermesszahl und anschließend mit dem Hebesatz der Kommune multipliziert.

Für unbebaute Grundstücke ist die Berechnung einfach: Der Grundsteuerwert ergibt sich aus dem Bodenrichtwert und der Grundstücksfläche. Für die Berechnung des Grundsteuerwerts bei bebauten Grundstücken unterscheidet man zwischen zwei Methoden.

Einmal gibt es das Ertragswertverfahren für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum. Und zweitens das Sachwertverfahren für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke.

Für beide Verfahren zählen zur Berechnung die Grundstücksfläche, der Bodenrichtwert und das Alter des Gebäudes. Beim Ertragswertverfahren kommen die Wohnfläche, die Mietniveaustufe und die monatliche Nettokaltmiete hinzu. Beim Sachwertverfahren sind hingegen die Bruttogrundfläche des Gebäudes und die Herstellungskosten des Gebäudes wichtig.

Was müssen Hauseigentümer tun?

Bis zum 31. Januar 2023 müssen alle Grundstückseigentümer eine Steuererklärung für ihre Grundstücke sowie ihre Betriebe der Land- und Forstwirtschaft abgeben. In den meisten Bundesländern werden Eigentümer schriftlich oder öffentlich über die Grundsteuererklärung und die dafür erforderlichen Unterlagen im jeweiligen Bundesland informiert. Folgen die Bundesländer dem Bundesmodell, müssen folgende Informationen an das Finanzamt übermittelt werden:

  • Lage des Grundstücks

  • Grundstücksfläche

  • Bodenrichtwert

  • Gebäudeart

  • Wohnfläche

  • Baujahr des Gebäudes

Die Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Grundsteuergesetze erlassen, die teilweise andere Angaben zum Grundstück erforderlich machen.

Seit dem 1. Juli 2022 kann man dann über das Steuerportal Elster* die Feststellungserklärung elektronisch übermitteln. Dafür kann ein bestehendes Elster-Konto genutzt werden oder, falls nicht vorhanden, ein neues Konto anlegt werden. Bei Fristüberschreitungen drohen Verspätungszuschläge.

Wo findet man die erforderlichen Daten?

Die Daten, die für die Berechnung der neuen Grundsteuer erforderlich sind, befinden sich an unterschiedlichen Stellen. Sie finden sich im Grundbuchauszug, im Grundsteuerbescheid der Gemeinde sowie in den Bauunterlagen, der Teilungserklärung oder dem Kaufvertrag.

Der Bodenwert, also der durchschnittliche Bodenpreis innerhalb einer Gemeinde oder eines Stadtteils, soll auf Web-Portalen der Finanzverwaltungen* der einzelnen Bundesländer bereitgestellt werden.

Einige Länder bieten darüber hinaus sogenannte Grundsteuerviewer an, die die erforderlichen Informationen für jedes Grundstück bereitstellen. Die Bewertung soll künftig alle sieben Jahre weitgehend automatisch aktualisiert werden.

Was bedeutet Grundsteuer A, B und C?

Schon bisher gab es die sogenannten Grundsteuern A und B. Die Grundsteuer A gilt für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, die Grundsteuer B für betriebliche und private Grundstücke.

Die neue Grundsteuer C wird im Zuge der Grundsteuerreform eingeführt. Ab 2025 können Kommunen baureife, unbebaute Grundstücke als besondere Grundstücksgruppe definieren und für sie einen höheren Hebesatz beschließen. So soll Spekulation mit unbebauten Grundstücken in der Hoffnung auf Wertsteigerung verhindert werden.

Darf man die Grundsteuer auf Mieter umlegen?

Für die Neuberechnung der Grundsteuer müssen Mieter einer Wohnung oder eines Hauses zunächst gar nichts tun, sie sind von dieser Thematik also bis 2024 auch nicht betroffen. Spätestens ab der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2025 wird die neue Grundsteuer aber auch die Mieter erreichen – Vermieter dürfen sie nämlich auf sie umlegen.

Wie hoch ist die neue Grundsteuer?

Wie hoch die Steuer dann sein wird, lässt sich erst sagen, wenn die Grundstücksbewertungen abgeschlossen sind und die Hebesätze ab dem Jahr 2025 feststehen. Für Immobilien in attraktiven Lagen wird die Steuer wahrscheinlich steigen, in strukturschwachen Gegenden eher sinken.

Für den Einzelnen kann sich die Grundsteuerreform also bemerkbar machen, insgesamt sollen die Steuerzahler in Deutschland aber genauso viel Grundsteuer zahlen wie bisher. Das kann durch eine Senkung der Steuermesszahl und einer Anpassung der Hebesätze durch die Gemeinden gelingen.

Autorin: Sabine Olschner

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