Schönheitsreparaturen im Mietrecht: Was beim Auszug wirklich gilt

Die Wohnung ist gekündigt, die Kartons gepackt – aber vor der Schlüsselübergabe droht oft Stress: Schönheitsreparaturen. Worauf Mieter und Vermieter vor dem Auszug achten sollten.

• Was Schönheitsreparaturen sind

• Was Vermieter vorschreiben dürfen

• Wie man Streit um die Kaution beilegt

Nur die Wände weiß streichen und fertig – oder darf der Vermieter noch mehr verlangen? Vor dem Auszug aus einer Wohnung fragen sich Mieter häufig, was für Schönheitsreparaturen zu erledigen und welche Klauseln im Mietvertrag eigentlich zulässig sind.

Was gilt im Mietrecht als Schönheitsreparatur?

Viele Mietverträge schreiben sogenannte Schönheitsreparaturen vor. Das sind einfache Renovierungsarbeiten, die den optischen Zustand einer Mietwohnung erhalten. Dazu zählen:

• Streichen, Kalken oder Tapezieren von Wänden und Decken

• Lackieren von Heizkörpern und Rohren, Innentüren sowie Außentüren und Fensterrahmen jeweils auf der Innenseite

• Streichen von Holzfußböden

• Verschließen kleiner Löcher in der Wand

• Grundreinigung des Teppichbodens

Nicht dazu gehören Reparaturen an der Bausubstanz, etwa das Abschleifen von Parkett oder das Streichen der Außenfassade. Auch kaputte Steckdosen, Fliesen oder Modernisierungsmaßnahmen fallen nicht unter diesen Begriff. Für solche Arbeiten ist der Vermieter zuständig.

Wer muss Schönheitsreparaturen übernehmen?

Eigentlich ist der Vermieter dafür zuständig, die Wohnung in einem ordentlichen Zustand zu halten. Während der Mietzeit muss er dafür sorgen, dass die Wohnung bewohnbar bleibt und sich in einem angemessenen Zustand befindet. Gebrauchsspuren wie vergilbte Wände oder abblätternder Lack an den Türen gehören zur normalen Abnutzung und sind grundsätzlich seine Angelegenheit.

Allerdings können Vermieter diese Pflicht über den Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Die Bedingung: Die Regelung muss klar verständlich und fair sein. Starre Fristen oder pauschale Vorgaben ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung sind laut dem Mietrecht 2025 in vielen Fällen unwirksam. Entscheidend ist immer, wie die Wohnung wirklich aussieht und nicht, wie viele Jahre vergangen sind.

Sind die Klauseln zu unbestimmt oder zu streng, müssen Mieter nicht renovieren. In solchen Fällen ist wieder der Vermieter in der Pflicht – selbst, wenn die Wohnung deutliche Gebrauchsspuren zeigt.

Welche Klauseln sind häufig unwirksam?

• Starre Fristen wie „alle drei Jahre streichen", unabhängig vom Zustand der Wohnung

• Pauschale Renovierungspflicht beim Auszug, egal wie die Wohnung aussieht

• Vorgaben zur Farbwahl, z. B. „Wände müssen weiß gestrichen sein“

• Renovierungspflicht trotz unrenovierter Übergabe

• Kombination starrer Vorgaben (z. B. starre Fristen + Endrenovierung)

• Verpflichtung zu Arbeiten, die über normale Schönheitsreparaturen hinausgehen (z. B. Boden versiegeln, Parkett abschleifen)

• Unklare Klauseln mit Interpretationsspielraum

Tipp: Im Zweifel gilt: Je unflexibler eine Klausel formuliert ist, desto eher ist sie rechtlich angreifbar.

Unrenoviert eingezogen, renoviert ausziehen?

Wer eine Wohnung unrenoviert übernommen hat, muss sie beim Auszug in der Regel auch nicht renoviert übergeben. Das gilt vor allem, wenn keine Gegenleistung wie eine Mietminderung oder ein finanzieller Ausgleich vereinbart wurde. Der Bundesgerichtshof hat mehrfach klargestellt, dass Mieter nur dann Schönheitsreparaturen vornehmen müssen, wenn sie die Wohnung in einem renovierten oder renovierungsähnlichen Zustand übernommen haben. Gibt es keine klare Vereinbarung oder Dokumentation darüber, bleibt die Pflicht beim Vermieter.

Wie oft sind Schönheitsreparaturen durchzuführen?

In vielen Altmietverträgen stehen noch feste Intervalle: Küche und Bad alle drei Jahre, Wohnräume alle fünf Jahre streichen. Solche Vorgaben sind heute nicht mehr zulässig, wenn diese den tatsächlichen Zustand der Räume ignorieren. Trotzdem kann es bei langen Mietverhältnissen sinnvoll und auch rechtlich erlaubt sein, regelmäßig zu renovieren. Aber eben nur, wenn es notwendig ist. Wichtig: Allein wegen unterlassener Schönheitsreparaturen droht keine Kündigung – es sei denn, es liegen weitere Pflichtverletzungen vor.

Gängige Renovierungsfristen im Mietvertrag

Was tun bei Streit um die Kaution?

Kommt es beim Auszug zu Streit über die Renovierung oder den Zustand der Wohnung, behalten Vermieter unter anderem Teile der Kaution ein. Dabei gilt: Die Höhe des einbehaltenen Betrags muss sich am tatsächlichen Aufwand orientieren und belegt werden können. Reine Schätzungen oder pauschale Abzüge sind unzulässig.

Durch eine gute Vorbereitung lässt sich der Ärger beim Auszug reduzieren: Wer bereits beim Einzug den Zustand der Wohnung mit Fotos dokumentiert oder ein Übergabeprotokoll nutzt, hat später bessere Karten. Auch ein Blick in den Mietvertrag lohnt sich, bevor man die Wohnung übergibt: Was wird da verlangt? Und ist das überhaupt gültig? Bei Unsicherheiten helfen Mietervereine, Verbraucherzentralen oder spezialisierte Anwälte. Sie können einschätzen, ob eine Klausel wirksam ist oder nicht.

Behält der Vermieter Geld ein, sollte man schriftlich nachhaken und sich den Grund nennen lassen. Kommt keine nachvollziehbare Antwort, kann man eine Frist setzen. Führt auch das zu keinem Ergebnis, bleibt nur der Gang zum Anwalt oder das gerichtliche Mahnverfahren.